Kan ett fastighetsköp ses som betalning för en samtidiga fastighetsöverlåtelse som gåva?
Hej! En förälder till mig funderar över att ge ett hus i gåva till mig mot betalning, som skulle följa reglerna för hus som gåvor. Vi funderar samtidigt på att tillsammans köpa ett sommarhus, alltså en annan fastighet. Jag skulle då bli delägare i den nya fastigheten och bruka den. Det jag funderar över är ifall det finns risk att ett sådant delägande kan tolkas som betalning för den första fastigheten? Vänliga hälsningar
Rådgivarens svar
Hej och tack för att du vänder dig till Fråga juristen med din fråga! I det följande ska jag redogöra för lagregler samt försöka besvara din fråga.
Fastighet som gåva
Av 4 kap. 29 § Jordabalken (JB) följer att bestämmelserna i 1-3 och 7-9 §§ äger motsvarande tillämpning i fråga om gåva. Gåva av fast egendom slutes därför genom upprättande av gåvohandling som underskrives av gåvogivare och gåvotagare. Handlingen skall innehålla en uppgift om eventuell ersättning och förklaring av gåvogivaren att egendomen överlåtes på gåvotagaren.
Om parterna vid sidan av köpehandlingen har träffat överenskommelse om annan ersättning än den som anges i handlingen, är den överenskommelsen ogiltig. Mellan parterna gäller i stället den ersättning som anges i handlingen.
Byte av fastighet
Enligt 4 kap 28 § JB gäller reglerna i 1-27 §§ om köp av fastighet för byte av fastighet. En förutsättning för att det ska handla om ett byte, är att det handlar om två likvärdiga fastigheter. Enligt JB:s regler betyder det att ägarna till båda fastigheter säljer respektive köper en fastighet. Personerna som vill byta fastighet med varandra ses som köpare och säljare och ersättningen för köpet sker i form av en annan fastighet. Vid upprättande av handling över bytet ska formkraven för överlåtelse av fastighet följas.
Skattemässigt är ett byte av fastigheter en sådan transaktion som föranleder kapitalvinstbeskattning enligt 44 kap 3 § Inkomstskattelagen. Utöver detta ska fastigheternas nya ägare registreras för lagfart hos lantmäteriet och stämpelskatt betalas (4 § Stämpelskattelagen).
Ditt fall
I ditt fall sker överlåtelsen genom gåva mot viss ersättning. Det är ni som parter som bestämmer ersättningen och denna ska antecknas i gåvohandlingen. Om ni vid sidan om detta träffat överenskommelse, till exempel om att du går in med mer pengar än din förälder men ni ska äga lika mycket i den nya fastigheten, är detta alltså ogiltigt och det är enbart den ersättning som antecknats i gåvohandlingen som gäller. Jag bedömer alltså att ert köp av den andra fastigheten inte bör påverka gåvan av den första fastigheten.
Vidare sker i ditt fall två överlåtelser, men eftersom du inte är ägare av den senare fastigheten har jag svårt att se att det skulle bedömas som ett byte. Annat hade det varit om ni hade ägt en fastighet vardera och överlåtit de till varandra som gåvor.
Märk att min bedömning är utifrån de begränsade uppgifter som framkommit i frågan. Genom att boka en tid med Familjens jurist kan ni tydligare förklara er situation och ges en kanske mer rättvis bedömning. Familjens jurist kan också hjälpa er att utforma de avtal som ni behöver. Du kan även kontakta Lantmäteriet gällande frågor om stämpelskatt samt Skatteverket om kapitalvinskatt.
Fråga Juristen är en tjänst där du kan söka efter svaret på juridiska frågor. Frågorna har besvarats av studenter från Familjens Jurists studentnätverk. Rådgivningen har utförts efter bästa förmåga och svaren utgår från hur juridiken såg ut då svaret publicerades, vilken kan ha ändrats sedan dess. Familjens Jurist ansvarar inte för ett visst resultat som kan uppkomma på grund av att du använder svaret eller givna råd från Fråga Juristen i något sammanhang. Läs mer om Fråga Juristen här.