Hej och tack för att du vänder dig till Fråga Juristen med din fråga. Eftersom din fråga rör bostadshyra kommer jag att använda mig av 12 kap. jordabalken (JB) vid mitt svar. Jag kommer att börja med att redogöra för hyresgästens skadeståndsansvar för skador för att sedan gå in på vad som är normalt slitage och personlig prägel. Efter denna del kommer jag att redogöra för depositionen som funktion och när man har rätt att få tillbaka den. Avslutningsvis följer ett svar utifrån din situation och en rekommendation. 

Hyresgästens ansvar för skador

I 24 § hyreslagen framgår att hyresgästen ska ersätta alla skador som orsakats genom vållande, vårdslöshet eller försummelse av hyresgästen eller någon som denne ansvarar för. Förutom ett ansvar för sitt eget handlande bär hyresgästen ansvaret för till exempel gäster eller hantverkare som denne själv har anlitat.

Hyresvärden har bevisbördan för att skadan inträffat under hyresgästens hyrestid och för skadans storlek. Hyresvärden kan oftast visa att skadan har inträffat under hyresgästens hyrestid genom att jämföra besiktningsprotokoll. Hyresvärden måste sedan visa att kostnaderna för att åtgärda skadan är rimliga.

Normalt slitage och personlig prägel

Även en lägenhet som hyresgästen vårdat väl utsätts för ett visst slitage. Från hyresgästens ansvar för skador undantar man skador/åverkan som är att se som normalt slitage. Detta kan till exempel vara att man har tappat något tungt i marken, som lett till mindre hål i golvet eller dylikt. Eftersom hyresgästen faktiskt ska använda lägenheten som bostad, får man räkna med att visst slitage uppstår. Slitage som dock inte följer av en hyresgästs normala användning, blir istället att se som "onormalt" slitage.

Förutom att man undantar skador orsakade av normalt slitage, har även hyresgästen rätt att på egen bekostnad utföra mindre underhålls- och ändringsarbeten i lägenheten utan att bli ansvarig vid utflytt, se 12 kap. 24 a § JB. För att inte bli ansvarig krävs att lägenhetens bruksvärde inte ändras. Om man har utfört exempelvis ett måleriarbete på ett fackmannamässigt sätt, och inte använt väldigt speciella färger eller dylikt blir man normalt sätt inte ansvarig. Om däremot arbetet inneburit att färger skär sig eller att väggarna ser fläckiga ut blir bedömningen annan.

När har man rätt att få tillbaka depositionen?

En deposition är en slags ekonomisk säkerhet för uthyraren. Depositionens funktion är att täcka eventuella kostnader som uppstår till exempel till följd av att hyresgästen åsidosätter sin vårdplikt eller försummar en hyresbetalning. En deposition ska i regel betalas tillbaka så snart man konstaterat att hyresvärden inte har några giltiga fordringar på hyresgästen.

Om en hyresvärd anser att hen har giltiga fordringar på hyresgästen, medan hyresgästen är av motsatt uppfattning, måste hyresgästen stämma hyresvärden för att utfå depositionen. I en rättslig process får man då också pröva om hyresvärdens påstådda fordringar är giltiga eller ej. En process prövas om utfående av deposition prövas i tingsrätt och inte hyresnämnden. Mot bakgrund av det kan ansvar för rättegångskostnader uppstå.

Din situation

Om det vid måleriarbetet som du utfört uppstått fläckar i taket är det troligtvis så att du är ansvarig för dessa gentemot hyresvärden. Även om du fått hyresvärdens godkännande att utföra detta arbete, är det troligtvis inte fackmannamässigt utfört om det genererat fläckar.

Du beskriver dock att tak och väggar var mycket slitna vid inflytt. Du ska inte behöva stå för kostnader som förelåg innan din hyrestid. För att kostnaden du ska stå för ska bli korrekt är det viktigt att hyresvärden gör korrekta avdrag för till exempel ålder och bruk från målerikostnaden. Eftersom du hyrt i andra hand är det möjligt att det inte finns ett besiktningsprotokoll från din inflytt samt ett vid din utflytt. Hyresvärden kan då även få svårt att visa att skadorna har inträffat under din hyrestid.

Ett sammanfattande svar på din fråga blir, med andra ord, att du troligtvis kan hållas ansvarig för fläckarna i taket som du orsakat. Hyresvärden har dock inte rätt att till exempel måla om i hela lägenheten på din bekostnad. Det är därför av stor vikt att hyresvärden redovisar sina kostnader tydligt och att du kontrollerar att de inte överstiger vad du rimligen bör ersätta. Resterande del av depositionen som inte behövts för att täcka skador som du är ansvarig för ska givetvis hyresvärden betala tillbaka.

Rekommendation

Eftersom en eventuell rättslig process medför risker att få betala avsevärt mer än det beloppet ni tvistar om rekommenderar jag dig i första hand att komma överens med din hyresvärd. Du kanske kan föreslå att du kan stå för en del av måleriarbetet.

Är det så att ni inte kan komma överens måste du stämma hyresvärden för att återfå depositionen. Jag rekommenderar dig i detta fall att ta kontakt med ett rättsligt ombud. Att bedöma om hyresvärdens kostnader är skäliga är ofta inte enkelt. Behöver du hjälp i en rättslig process är du varmt välkommen att kontakta någon av Familjens Jurist fastighetsjurister. 

Jag hoppas att du känner att du har fått svar på din fråga. Du är alltid varmt välkommen att ställa en ny.