Hej! Tack för att du vänder dig till oss med din fråga. Nedan följer en redogörelse för vilka regler som kan aktualiseras i din situation, följt av en sammanfattande rekommendation. Bestämmelser om hyra finns både i 12 kap. jordabalken (JB) och i lagen om uthyrning av egen bostad. 

Vilken lag gäller? 

Enligt 12 kap. 1 § JB gäller det kapitlet för avtal genom vilka hus eller del av hus upplåts till nyttjande mot ersättning. Sista stycket i den paragrafen klargör att särskilda bestämmelser om upplåtelse av bostadslägenhet i vissa fall finns i lagen om uthyrning av egen bostad. Enligt 1 § gäller den lagen för sådana avtal som avses i 12 kap. 1 § JB, om det är någon som utanför näringsverksamhet upplåter bostadslägenhet för annat än fritidsändamål. Lagen gäller inte upplåtelse av hyresrätt i andra hand, och om man hyr ut fler än en bostadslägenhet gäller den lagen endast för den första upplåtelsen. I samma paragraf står att reglerna i 12 kap. JB gäller om inte annat föreskrivits i lagen om uthyrning av egen bostad. Det är alltså hyresavtalet och situationen som avgör vilken av lagarna som är tillämplig.

Uppsägning och besittningsskydd

Om hyresavtalet för en bostadslägenhet gäller för obestämd tid kan det sägas upp för att upphöra att gälla vid det månadsskifte som inträffar närmast efter tre månader från uppsägningen, om inte längre uppsägningstid avtalats (12 kap. 4 § JB). I lag om uthyrning av egen bostad framgår av 3 § att hyresvärden får, utan att hyresrätten är förverkad, säga upp hyresavtalet att upphöra att gälla vid månadsskiftet som inträffar tidigast efter tre månader från uppsägningen, om inte en längre uppsägningstid har avtalats. Om hyresförhållandet varat i mer än tre månader ska hyresvärdens uppsägning vara skriftlig. Om inte hyresgästen saknar rätt till förlängning bör orsak anges till varför avtalet ska upphöra, se 12 kap. 8 § JB. I fjärde stycket samma paragraf redogörs för möjligheten att sända uppsägningen i rekommenderat brev. Då anses uppsägningen ha skett när den har avlämnats för postbefordran under den söktes vanliga adress.

Om hyresvärden sagt upp hyresavtalet har hyresgästen enligt 12 kap. 46 § JB rätt till förlängning av hyresavtalet, om inte någon av situationerna som räknas upp i punkterna i paragrafen föreligger. Punkterna är besittningsskyddsbrytande grunder, och om ingen sådan situation föreligger är huvudregeln alltså att hyresgästen har besittningsskydd. Reglerna om besittningsskydd gäller för bostadslägenheter om inte någon av de punkter som räknas upp i 12 kap. 45 § JB är uppfyllda. Om det istället är lag om uthyrning av egen bostad som gäller har hyresgästen enligt 3 § i den lagen inget besittningsskydd, om inte parterna avtalar något annat. 

Vad kan man göra om hyresgästen inte flyttar?

Om det föreligger tvist om förlängning måste hyresvärden hänskjuta tvisten till hyresnämnden inom en månad efter uppsägningen för att uppsägningen inte ska vara utan verkan, se 12 kap. 49 § JB. Om exempelvis lag om uthyrning av egen bostad istället är tillämplig finns ju som ovan nämnt inget besittningsskydd för hyresgästen. Något man kan göra när hyresgästen inte flyttar ut är att ansöka om vanlig handräckning hos Kronofogden, se 1 § lag om betalningsföreläggande och handräckning. På så sätt kan man få hjälp att få fastställt att en hyresgäst ska avhysas. 

Rekommendation

Jag vet för lite om situationen för att kunna ge dig ett garanterat svar på vilken av lagarna som är tillämpliga på just din situation, och därmed om hyresgästen har besittningsskydd eller inte. Angående avhysning och vanlig handräckning finns mer information om det och hur man ansöker på Kronofogdens hemsida. Jag kan också tipsa om att boka tid med en jurist här hos Familjens jurist för vidare rådgivning i din situation. 

Jag hoppas ändå att mitt svar kan vara till hjälp. Om du har fler funderingar får du gärna ställa en ny fråga till oss.