Hej och stort tack för att du vänder dig till Fråga Juristen med din fråga!

Jag förstår din fråga som att den handlar om möjligheten att ta över ett hyreskontrakt om hyresgästen avlider. För att besvara frågan kommer jag därför att redogöra vad som allmänt gäller vid övertagande av hyreskontrakt och sedan avsluta med en rekommendation utifrån din grannes situation.

Överlåtelse av hyresrätt

Regler om hyreskontrakt finns i 12 kap. jordabalken (JB). För att överlåta ett hyreskontrakt till annan krävs som huvudregeln hyresvärdens samtycke, 12 kap. 32 § JB.

Det finns vissa situationer när hyresvärdens samtycke inte krävs. I 12 kap. 33 § JB sägs att om hyresgästen avlider har efterlevande make eller sambo rätt att träda in i hyresgästens eller dödsboets ställe om hyresrätten har tillfallit denne genom bodelning eller arvskifte. En förutsättning är att hyresrätten har använts uteslutande eller huvudsakligen som gemensam bostad för den avlidne och den efterträdande.

Överlåtelse till närstående

Det finns även möjlighet att överlåta hyreskontraktet till en närstående. Enligt 12 kap. 34 § JB får en hyresgäst överlåta hyresrätten till en närstående om den denne har varaktigt sammanbott med hyresgästen. Det finns alltså tre krav för att få överlåta hyresrätten:

• Närstående: Med närstående avses dels föräldrar, barn och andra närmare släktingar, dels andra sammanboende som får anses stå hyresgästen särskilt nära och som har bondegemenskap med denne. Sådan boendegemenskap kan exempelvis vara om sammanboendet skett under äktenskapsliknande former, men bedömningen blir upp till de särskilda omständigheterna från fall till fall.
• Sammanboende: Hyresgästen och den närstående ska ha haft gemensamt hushåll och använt lägenheten gemensamt. Bostaden ska ha varit den närståendes egentliga hem. Enligt praxis är det inte tillräckligt att den närstående endast har varit inneboende (rättsfall från bostadsdomstolen, RBD 2:90). Även sammanboendekravet blir en bedömningsfråga i det enskilda fallet. En faktor som har beaktats i praxis är om det är stor åldersskillnad mellan den närstående och hyresgästen. I rättsfallet RH 2003:9 hade den avlidne hyresgästen och den närstående sammanbott i tre år, men en omständighet som talade emot ett sammanboende var den stora åldersskillnaden.
• Varaktighet: Sammanboendet får inte ha varat för kort. Enligt praxis kan en ungefärlig gräns dras vid tre års sammanboende, men det blir en bedömningsfråga från fall till fall.

Utöver att dessa tre krav är uppfyllda krävs även hyresnämndens tillstånd. Tillstånd ska lämnas om hyresvärden skäligen kan nöja sig med den nya hyresgästen. Bedömningen görs bland annat utifrån om den nya hyresgästen kan betala hyran och är ordningsam.

Sammanfattning och rekommendation

Sammanfattningsvis kan man säga att det finns möjlighet att ta över hyreskontraktet om kraven i 12 kap. 34 § JB är uppfyllda. Jag kan tyvärr inte säga huruvida din granne uppfyller kraven utifrån informationen i frågan, men förhoppningsvis kan han göra en bedömning utifrån informationen i svaret.  Mitt råd är att i första hand kontakta hyresvärden för att be om dennes tillstånd att överta hyreskontraktet. Om hyresvärden inte samtycker till överlåtelsen kan din granne söka tillstånd hos hyresnämnden. Läs mer här för att se hur ansökan om överlåtelse hos hyresnämnden går till.

Om din granne önskar juridisk vägledning i sitt ärende är han varmt välkommen att ta kontakt med de kunniga och erfarna juristerna på Familjens Jurist.