Hur ska ett sommarhus överlåtas till ett barn?
Hej! Jag har två barn födda inom äktenskapet varav det ena barnet skall överta vårt sommarhus när vi föräldrar inte orkar sköta det längre. Vi vill säkerställa detta redan i närtid utan att överföra lagfart. Är det i så fall bara testamente som gäller eller finns annan möjlighet att säkra sonens framtida rätt. Kommer finnas tillgångar som vida överstiger sommarhusets värde när den dagen inträffar att en faktisk överlåtelse är aktuell! Det andra barnet har inget eget intresse för sommarhuset utan har säkrat upp sitt eget sommarhus! Tacksam för råd hur vi skall tänka
Rådgivarens svar
Hej och tack för att du vänder dig till oss på Fråga Juristen! Din fråga handlar om överförande av ägande av en fastighet. Jag kommer därför att gå igenom relevanta bestämmelser i jordabalken (JB) samt i ärvdabalken (ÄB). Sedan kommer jag att förklara vad som gäller i din situation och avsluta med en rekommendation.
Olika former av överlåtelser
Det finns fler olika former av överlåtelser som kan användas när man vill byta ägande av egendom. Ägandet av egendom kan exempelvis överlåtas genom köp, gåva eller testamente. Vilken överlåtelseform som ska användas beror på omständigheterna i varje enskilt fall. Vid exempelvis gåva och köp är huvudregeln att den nye ägaren ska ansöka om lagfart inom tre månader från att överlåtelsehandlingen upprättades, därför passar inte dessa överlåtelseformer om man av någon anledning vill vänta med att överföra lagfarten (20 kap. 2 § JB). Om lagfart inte ansökts inom denna tid kan vite föreläggas (20 kap. 3 § JB). Det går dock att i gåvobrev ange när gåvotagaren ska få tillträde till egendomen. Vid gåva och köp av fastigheter måste samma formkrav uppfyllas, bland annat ska avtalet vara skriftligt och skrivas under av alla parter (se vidare i 4 kap. 1 § och 29 § JB).
En gåva som bara kan göras gällande efter arvlåtarens död är som huvudregel inte giltig. För att handlingen ska vara giltig måste den uppfylla formkraven för ett testamente (17 kap. 3 § ÄB). Detta eftersom testamente är den enda rättshandling varigenom en arvlåtare kan förordna om sin kvarlåtenskap (17 kap. 3 § ÄB). Det är heller inte möjligt för personer, exempelvis arvingar, att upprätta ett avtal om framtida arv eller testamente efter en person som fortfarande lever (17 kap. 1 § ÄB). Läs mer om arvsavtal på Skatteverkets hemsida.
Testamente
Om ägaren vill att viss egendom, exempelvis en fastighet, ska tillfalla en viss person efter dennes död kan ägaren upprätta ett testamente. Att förordna om att viss egendom ska tillfalla en viss person kallas saklegat. Vid upprättande av testamenten måste vissa formkrav uppfyllas för att handlingen ska anses vara giltig. Ett testamente ska vara skriftligt och skrivas under eller vidkännas i närvaro av två vittnen. Vittnena ska bestyrka handlingen med sina namn och de ska ha kännedom om att det är ett testamente de bevittnar (10 kap. 1 § ÄB).
Arvlåtaren är inte helt fri att testamentera sin egendom. Den avlidnes bröstarvingar, exempelvis dennes barn, har nämligen rätt till åtminstone sin laglott. Laglotten är hälften av arvslotten (7 kap. 1 § ÄB). Om ett testamente inskränker en bröstarvinges laglott kan denne jämka testamentet och därmed få ut sin laglott (7 kap. 3 § ÄB).
Din situation
Det finns olika sätt för er att överföra ägandet av sommarhuset till ert barn. Då du anger att ni vill säkerställa barnets framtida ägande relativt snart utan att faktiskt ändra ägandet eller lagfarten fungerar exempelvis inte köp och gåva så bra. Anledningen till detta är bland annat huvudregeln om att den nya ägaren ska ansöka om lagfart inom tre månader. Om inte ansökan kommer in inom denna tid kan den nye ägaren behöva betala vite.
Om ni vill att ägandet ska överföras vid er bortgång blir testamente aktuellt. De flesta andra former av arvsavtal är ogiltiga. Exempelvis är ett gåvobrev som endast aktualiseras vid gåvogivarens bortgång inte giltigt. Att ena bröstarvingen får sommarhuset genom testamente bör inte frambringa några problem om det som du anger finns andra tillgångar som kan tillgodose den andra bröstarvinges laglott.
Sammanfattning och rekommendation
Din fråga var om det endast är testamente som fungerar i er situation när ni vill överföra ägandet av sommarhuset till ena barnet. Det finns olika typer av överlåtelser, exempelvis köp och gåva. Men dessa överlåtelseformer passar bäst om ägandet och lagfarten ska överföras relativt omgående. Jag uppfattar det snarare som att ni vill att ägandet ska överföras när ni avlider. Därför rekommenderar jag att ni upprättar ett testamente då det endast är genom ett testamente en arvlåtare kan förfoga över sin kvarlåtenskap. I testamentet kan ni ange att ena barnet ska få sommarhuset i arv.
Om du vill få mer ingående rådgivning rekommenderar jag att du prata med en jurist som kan sätta sig in i samtliga aktuella omständigheter. Testamenten har stränga formkrav och det kan vara svårt att uttrycka sig på ett sätt som motverkar stridigheter, därför kan det vara bra att ta hjälp av en jurist. Du kan boka en tid med en av våra jurister genom att följa denna länk.
Du kan också själv upprätta dina juridiska dokument både snabbare och billigare i Familjens Jurists onlinetjänst. Om ni vill upprätta ett testamente kan ni enkelt göra det i onlinetjänsten genom att följa denna länk.
Fråga Juristen är en tjänst där du kan söka efter svaret på juridiska frågor. Frågorna har besvarats av studenter från Familjens Jurists studentnätverk. Rådgivningen har utförts efter bästa förmåga och svaren utgår från hur juridiken såg ut då svaret publicerades, vilken kan ha ändrats sedan dess. Familjens Jurist ansvarar inte för ett visst resultat som kan uppkomma på grund av att du använder svaret eller givna råd från Fråga Juristen i något sammanhang. Läs mer om Fråga Juristen här.