Hej och stort tack för att du vänder dig till Fråga juristen med din fråga. Eftersom din fråga rör bostadshyra kommer jag att utgå från 12 kap. jordabalken (JB) vid mitt svar. Jag kommer inledningsvis kort att redogöra för möjligheten för en hyresvärd att återta en övergiven lägenhet. Jag gör detta då det kan ha betydelse för den kvarlämnade egendomen. Efter denna del kommer jag att redogöra för den rättsliga utgångspunkten för en hyresvärd vid hantering av kvarlämnad egendom. Avslutningsvis följer ett svar utifrån din situation. 

När har hyresvärden rätt att återta en lägenhet?

En nyttjanderätt till en bostadslägenhet kan upphöra på flera sätt. Det vanligaste är att antingen hyresgästen eller hyresvärden säger upp hyresavtalet genom en uppsägning, 12 kap. 3 § JB. En hyresgäst kan även bli avhyst, till exempel om lägenheten är förverkad. Det är endast Kronofogdemyndigheten eller domstol som kan avhysa en hyresgäst. 

Förutom ovan nämnda lägen, har hyresvärden även rätt att återta en övergiven lägenhet, 12 kap. 27 § JB. En lägenhet anses, enligt förarbetena till lagen, övergiven när det av omständigheterna i det enskilda fallet framgår att hyresgästen inte längre nyttjar lägenheten och inte heller avser att uppta nyttjandet. En lägenhet kan inte anses övergiven om man fortsätter att betala hyra. Den sammantagna bedömningen för när en lägenhet anses övergiven är relativt hård, vilket framgår av bland annat RH 1994:107. Att en hyresgäst har lämnat kvar sitt bohag är en omständighet som talar mot att hen övergett lägenheten. Om en lägenhet inte är att se som övergiven, måste hyresvärden säga upp hyresgästen för att hyresgästens nyttjanderätt till lägenheten ska upphöra.

Utgångspunkter när hyresgästen kvarlämnat egendom

Egendom som en hyresgäst har lämnat kvar efter att denne lämnat lägenheten eller avhysts tillfaller hyresvärden, 12 kap. 27 § 2 st. JB. För att egendomen ska tillfalla hyresvärden måste förutsättningarna i bestämmelsen vara uppfyllda. Egendomen måste först och främst antas tillhöra hyresgästen eller annan i dennes hushåll. Hyresgästen måste vidare ha lämnat lägenheten eller avhysts. Om lägenheten inte har sagts upp å hyresvärden eller hyresgästens sida, kan hyresvärden ha anses ha lämnat lägenheten om hen har övergett den.

Hyresvärden måste sedan vänta en viss tid innan egendomen tillfaller hen. Om hyresvärden anmodar hyresgästen att hämta egendomen tillfaller egendomen hyresvärden tre månader från anmodan om den inte hämtats upp. Hyresvärden har bevisbördan för att hyresgästen har anmodats. Ett sätt att anmoda hyresgästen kan vara att skicka ett rekommenderat brev. Om hyresvärden inte anmodar hyresgästen tillfaller egendomen hyresvärden sex månader från att hyresgästen flyttat eller avhysts.

Efter att egendomen tillfallit hyresvärden får hyresvärden göra vad hen vill med den, till exempel sälja eller återvinna sakerna. Om hyresgästen istället skulle vilja ha tillbaka sina saker måste hyresvärden kunna återlämna all egendom. En hyresvärd bör kunna få ersättning för skäliga förvaringskostnader av egendomen.

Innan egendomen har tillfallit hyresvärden får hyresvärden, egentligen, inte flytta egendomen eller vidta andra åtgärder med den. Att rubba någons besittning utgör nämligen brottet egenmäktigt förfarande. I praktiken går nog många hyresvärdar till väga så att de magasinerar en hyresgästs kvarlämnande egendom på ett sätt så att den är smidig att återfå snabbt om hyresgästen skulle kräva tillbaka den.

Din situation

Av din fråga framgår att du redan har packat ihop hyresgästens kvarlämnade egendom. På så sätt kan man säga att du redan har gjort bedömningen att lägenheten har varit övergiven och att hyresgästen har lämnat den. Om detta är fallet är det lagens tidsfrister på sex eller tre månader som gäller.

Om du kan bevisa att du har anmodat hyresgästen att hämta egendomen kan du göra dig av med den tre månader från att du har kontaktat hyresgästen. Om du däremot inte har kontaktat hyresgästen, eller tror att du kan få svårt att visa att ditt meddelande har nått fram hyresgästen, är det säkraste att du väntar sex månader från att hyresgästen har lämnat lägenheten. Om du väl skickat en anmodan måste du vänta tre månader innan du gör dig av med egendomen. Detta även om sex-månaders fristen uppfylls innan.

Jag hoppas du känner att du har fått svar på din fråga. Behöver du komma i kontakt med en jurist, till exempel för att göra en bedömning om en lägenhet har övergivits, kan du kontakta någon av Familjens Jurist kunniga fastighetsjurister.