Hej, tack för att du vänder dig till oss på Fråga Juristen! Jag kommer börja med att gå igenom relevanta bestämmelser, sedan vad som gäller i din situation och avsluta med en rekommendation.

Beslut om gemensamt hus

Samäganderättslagens tillämpningsområde

När flera personer gemensamt äger egendom föreligger samäganderätt. Regler kring samäganderätt finns i lagen om samäganderätt (SamägL). Äger flera personer gemensamt en fastighet, lös sak, aktie, obligation eller skuldebrev har varje ägare en lott i egendomen. Om det inte finns bevis för motsatsen har varje delägare lika stor andel i egendomen (1 § SamägL). Lagens tillämpningsområde har utvidgats i praxis, exempelvis har Högsta domstolen slagit fast att även bostadsrätter omfattas av SamägL i dess väsentligaste delar.

Hur fattas beslut om gemensam egendom?

Vid förfogande av egendomen i dess helhet eller vid förvaltningen av egendomen krävs samtliga delägares samtycke. Vid akuta åtgärder som krävs för egendomens bevarande krävs dock inte samtycke från delägare som är förhindrade från att samtycka, exempelvis på grund av frånvaro eller sjukdom (2 § SamägL). Med begreppet förvaltning menas huvudsakligen faktiska åtgärder som har att göra med vård och bevarande av egendomen.

Om delägarna inte kan enas om egendomens förvaltning eller nyttjande kan en delägare ansöka hos domstol om förordnande av en god man som kan förvalta egendomen. En god man kan vara en utomstående eller en av delägarna (3 § SamägL).

Samäganderättsavtal

SamägL är dispositiv vilket innebär att delägarna kan avtala om att annat ska gälla än vad som anges i lagen. Exempelvis kan delägarna komma överens om vem som ska sköta förvaltningen av egendomen och hur beslut om förvaltningen ska fattas. Således kan exempelvis delägarna avtala bort kravet på att alla delägare måste samtycka vid åtgärder på egendomen. Här går det att läsa mer om samäganderättsavtal.

Din situation och rekommendation

Sammanfattningsvis bör SamägL vara tillämplig i ert fall och i så fall är huvudregeln att det krävs att samtliga delägare samtycker till åtgärder som innebär förfoganden eller förvaltning av egendomen i dess helhet. I förvaltningen ingår bland annat renovering av egendomen och då också byte av fönster. Utgångspunkten är således att det krävs att samtliga fyra delägare samtycker till att ni exempelvis byter fönster i huset. Undantaget till detta är om åtgärden är akut och någon delägare inte har möjlighet att samtycka. Om exempelvis inte fönstrena är sönder och det är akut att byta ut dem så blir undantaget inte applicerbart i din situation.

Jag rekommenderar att ni upprättar ett samäganderättsavtal. Genom att teckna ett samäganderättsavtal kan ni undvika konflikter genom att reglera de vanligaste konfliktorsakerna. Exempelvis kan ni reglera vem som ska sköta förvaltningen av huset och hur beslut ska fattas. På så sätt behöver i framtiden inte alla delägare vara eniga om att bland annat byta fönster, ni kan exempelvis avtala om att det endast krävs majoritetsbeslut. Ni kan enkelt boka tid med Familjens Jurist som kan hjälpa er att upprätta ett samäganderättsavtal. Om det inte är möjligt för er att enas kan någon av er ansöka om en god man som kan sköta förvaltningen av huset åt er.