Hej och tack för att du vänder dig till oss på Fråga Juristen!

Din fråga handlar om ett förbehåll i en fastighet. Jag kommer därför att gå igenom relevanta bestämmelser i jordabalken (JB), förklara vad som gäller i din situation och sen avsluta med en rekommendation.

Allmänt om fastighetsförbehåll

Vid gåva av fastighet kan givaren göra förbehåll som är obegränsade i tid (4 kap 29 § JB). Ett exempel på ett sådant förbehåll är att man inte får överlåta den till någon utanför familjen utan godkännande eftersom det är ett sätt för gåvogivaren att försäkra sig om att fastigheten blir kvar i familjen. 

Förbehåll om givarens godkännande är gällande så länge gåvogivaren lever (4 kap 3 och 29 §§ JB). Ofta står det inskrivet i gåvobrevet att givarens godkännande ska vara skriftligt, om det inte gör det kan givarens godkännande lämnas även muntligt. Dock kan inskrivningsmyndigheten vilja ha ett bevis på att din mamma har godkänt försäljningen vilket i förlängningen gör ett skriftligt godkännande effektivt ur bevishänsyn. 

Ett överlåtelseförbud är begränsat till att gälla under gåvotagaren eller arvtagarens livstid eller inom en annan viss tid eller mellan vissa personer. Det är dock inte längre möjligt att skapa det som kallas fideikommiss vilket innebär att man föreskriver att viss egendom ska gå i arv i kommande generationer. Som huvudregel gäller alltså en så kallad hembudsklausul så länge som någon som omfattas av villkoret lever. 

Vad gäller i din situation?

Eftersom din mamma är i livet kan hon som du konstaterat ge sitt godkännande. Jag rekommenderar att det görs skriftligen eftersom inskrivningsmyndigheten kommer behöva se det för att kunna godkänna det. Om din mamma inte godkänner försäljningen gäller förbehållet mellan dig och dina syskon och de som träder i någon av ert ställe ifall någon skulle avlida eftersom en hembudsklausulen även gäller för dödsboet som mottar en fastighet med hembudsförbehåll. Dock bör inte motsvarande regel gälla för kommande generationer eftersom det endast är ni syskon som ska omfattas av klausulen. Det är omdiskuterat inom juridiken eftersom vissa menar att förbehållet bör följa med till kommande ägare av fastigheten. Att låta det göra det innebär dock stora inlåsningseffekter eftersom det är svårt att ta sig ur sitt samägande.  Om du vill läsa mer om avvägningen mellan för- och nackdelarna och hur Högsta domstolen bedömt ett liknande fall rekommenderar jag dig att läsa HD:s domskäl i NJA 2021 s 709.

Min rekommendation

Jag rekommenderar dig i första hand att prata med din mamma eftersom hon kan godkänna en överlåtelse så länge hon är i livet. I andra hand får du och dina syskon försöka lösa det mellan er exempelvis genom att låta ett av syskonen köpa ut dem andra om det är aktuellt. 

Om ni vill fortsätta samäga huset rekommenderar jag dig att ta kontakt med en jurist om ni vill upprätta ett samäganderättsavtal. Ett sådant reglerar hur huset ska förvaltas och hanteras och hur beslut om fastigheten ska fattas och det ekonomiska ansvaret fördelas. Du kan klicka här för att boka en tid.