Hur bör beslut gällande samägd fastighet tas?
Hej! jag delar en Sommarstuga med tre andra och vi äger alla 1/4 av Fastigheten. Vi har hamnat i en konflikt gällande beslutstagning ang. olika frågor gällande Fastigheten. Vi har en diskussion kring hur man bäst tar beslut när delägarna är oeniga. Vi är tre stycken som anser vi ska rösta och att majoritetsbeslut borde gälla, en av delägarna anser att alla beslut skall tas enhälligt. Vi har även försökt dela upp beslut i de som har ekonomiska konsekvenser och de som inte har det, men kommer inte vidare. Vad är det som gäller/rekommenderas angående beslutstagning när man är fler delägare av en fastighet?
Rådgivarens svar
Hej och stort tack för att du vänder dig till oss på Fråga Juristen med din fråga!
Din fråga berör samäganderätt, och regler om detta hittar man i samäganderättslagen. Eftersom du inte nämner något om ett samäganderättsavtal kommer jag utgå från att ett sådant inte finns i dagsläget. Jag kommer därför allmänt att gå igenom vad som gäller enligt lag, för att sedan närmre besvara din fråga.
Samäganderätt
Äger flera personer fastighet eller lös sak tillsammans, och det inte finns något samäganderättsavtal, blir samäganderättslagen tillämplig. I 2 § samäganderättslagen stadgas att samtliga delägare måste vara överens gällande förfogande över egendomen i sin helhet eller åtgärder som rör egendomens förvaltning. Med ”förfoga” avses främst varje rättslig disposition inklusive försäljning. Till begreppet ”förvaltning” räknas huvudsakligen faktiska åtgärder för egendomens vård och bevarande samt för dess utnyttjande i vinstsyfte. Undantag från kravet på enighet görs dock när det är åtgärder som inte kan vänta på godkännande, exempelvis en åtgärd för att skydda egendomen från att förstöras.
Som huvudregel krävs alltså enligt samäganderättslagen full enighet mellan ägarna.
God man för beslutsfattande
Det finns ingen egentlig regel som berör beslutsfattande i samäganderättslagen, annat än att samtliga delägare ska vara överens.
Om delägarna inte kan komma överens om hur egendomen ska förvaltas kan en delägare begära att få en god man utsedd av tingsrätten enligt 3 § samäganderättslagen. Den goda mannen är skyldig att förvalta tillgången på bästa sätt för delägarna. Godmanskapet förordnas för viss tid och är tänkt som ett sätt att hantera samarbetssvårigheter delägarna emellan.
Samäganderättsavtal
När två eller flera personer gemensamt äger en fastighet kan det vara bra att upprätta ett samäganderättsavtal. Detta kan dock vara svårt att göra när oenighet väl har uppstått, vilket är varför det är viktigt att avtalet skrivs redan när samägandet inleds. Ett samäganderättsavtal reglerar hur den gemensamma egendomen ska hanteras och förvaltas. Det ska bland annat framgå hur stor andel var och en äger, hur beslut ska fattas och hur det ekonomiska ansvaret ska fördelas.
Sammanfattning
Finns det inget samäganderättsavtal så gäller alltså som huvudregel att samtliga delägare ska vara överens i beslutsfattande som rör fastigheten. Vill man att beslut ska fattas på något annat sätt, kan detta regleras i ett samäganderättsavtal. Om ni skulle vilja ha ett sådant kan ni få hjälp att upprätta ett samäganderättsavtal hos Familjens Jurist. Detta skulle vara ett bra sätt att hantera framtida situationer, om ni skulle kunna komma överens nu om hur besluten bör fattas.
Kan ni inte enas finns en möjlighet att begära att få en god man utsedd av tingsrätten.
Jag hoppas att du känner att du har fått svar på din fråga! Har du ytterligare funderingar är du välkommen att ställa en ny fråga, alternativt boka en tid med en av våra duktiga jurister på Familjens Jurist.
Fråga Juristen är en tjänst där du kan söka efter svaret på juridiska frågor. Frågorna har besvarats av studenter från Familjens Jurists studentnätverk. Rådgivningen har utförts efter bästa förmåga och svaren utgår från hur juridiken såg ut då svaret publicerades, vilken kan ha ändrats sedan dess. Familjens Jurist ansvarar inte för ett visst resultat som kan uppkomma på grund av att du använder svaret eller givna råd från Fråga Juristen i något sammanhang. Läs mer om Fråga Juristen här.