Hej och tack för att du vänder dig till oss på Fråga Juristen!

Din fråga handlar om fel eller skador i en fastighet vid ett köp. Jag kommer därför i mitt svar utgå från reglerna i jordabalken (JB). Jag inleder med en allmän genomgång av reglerna och går sen in på vad som gäller i din situation. Jag kommer att avsluta med en rekommendation!

Regler vid fastighetsköp

Här kommer en allmän beskrivning av vad som gäller. Regler om fel i fastighet finns i 4 kap 19 § JB. För att något ska definieras som ett fel behöver fastigheten avvika från vad som följer av avtalet eller från den standard som köparen kan förutsätta att fastigheten har. En köpare får inte göra gällande fel som köparen borde ha upptäckt vid en undersökning av fastigheten. Fel som borde ha upptäckt är i regel sådana som går att se men också sådana som går att förvänta sig om man ser en indikation på att det kan finnas fel. Köparens undersökningsplikt blir mer omfattande om det finns något som indikerar på att det kan finnas fel.

Vad gäller i din situation?

Jag kommer nu att gå igenom vad som gäller i din situation. Du har upptäckt en skada vid din undersökning av fastigheten. Att skadan finns påkallar att du gör en extra noggrann undersökning för att inte riskera bära kostnader som du inte förutsett.

Det är dock en skillnad om skadan har uppkommit efter köpet och efter du har gjort din undersökning. I 4 kap 11 § JB stadgas att säljaren är ansvarig om fastigheten skadas eller försämras efter köpet men innan köparens tillträde. I ett sådant fall ska köparen ha rätt till prisavdrag på köpeskillingen.

Det är viktigt att felet åberopas inom rimlig tid från det att du upptäckt felet och att du uppmärksammar säljaren på det (4 kap 19 a § JB). Det kan dock vara svårt att bevisa att en fuktskada blivit större än vad den var vid din undersökning. Är skadan liten är det därför inte garanterat att ett anspråk på ersättning kommer accepteras. 

Sammanfattning och rekommendation

Din fråga var vad som händer om det uppstår en skada i fastigheten du ska köpa men inte än betalat eller fått tillträde till. Svaret är att säljaren bär ansvaret för fastigheten fram till tillträdet. Det är dock viktigt att veta att en redan etablerad skada kan vara svår att urskilja från en skada som verkar nytillkommen. Som köpare har man en vidsträckt undersökningsplikt och en skada indikerar på att undersökningen behöver göras extra noggrant.

Om det uppstår ytterligare funderingar kring det praktiska kan du ta kontakt med er mäklare. Mäklare har ofta god insikt i såväl skador som regelverket kring dessa. 

Du kan också boka en tid med någon av våra jurister om du vill ha ett mer konkret svar. Du kan boka en tid med en av våra jurister genom att följa denna länk. 

Jag hoppas att du har fått svar på din fråga!