Har jag rätt att få lägenheten återställd till minst samma standard som före vattenskadan?
Min bostadsrätt har blivit totalskadad p g a en läckande avloppsstam som bostadsrättföreningen har ansvaret för. Avloppstammen används av flera lägenheter. Försäkringsbolaget har trots mina protester använt min försäkring för att bekosta ytskikten i min lägenhet. Det har medfört att jag fått betala självrisk och inte fått full ersättning p g a åldersavdrag. Har jag inte rätt att få lägenheten återställd till minst samma standard som före vattenskadan? Om så är fallet, vem betalar? Vilka domar kan jag åberopa?
Rådgivarens svar
Hej och tack för att du vänder dig till oss på Fråga Juristen!
Din fråga handlar om ansvar vid vattenskada i bostadsrätter. Jag kommer därför att gå igenom relevanta bestämmelser i bostadsrättslagen (BRL), förklara vad som gäller i din situation och kommer att avsluta med en rekommendation.
Allmän information
Här kommer en allmän beskrivning av vad som gäller.
Enligt 7 kap. 12 § 2 st. BRL svarar inte bostadsrättshavaren för reparationer av ledningar för bl.a. vatten och avlopp om föreningen försett lägenheten med ledningarna och dessa tjänar fler än en lägenhet. Föreningen ska då bekosta reparationen så att lägenheten återställs i det skick lägenheten var före vattenskadan. Bostadsrättshavaren svarar endast för sådan skada om skadan orsakats p.g.a. hens egen vårdslöshet/försummelse eller någon annan som varit i hens lägenhet orsakat skadan (7 kap. 12 § 3 st. BRL). Om bostadsrättshavaren orsakar skadan får hen ofta ersättning för skadorna genom bostadsrättsförsäkring, men får då betala självrisk och åldersavdrag enligt villkoren i försäkringen.
Normalt gäller alltså att bostadsrättshavaren står för skador i lägenheten, som för parkett, väggar och kakel (ytskikt), medan föreningen svarar för resten: bjälklag, ytterväggar etc. Undantag till detta är om det sker ett läckage i bl.a. vattenledningar som tjänar fler än en lägenhet, då står föreningen för ansvaret för samtliga skador. Föreningens fastighetsförsäkring täcker då skador på fast egendom och ytskikt från tappvattenledningarna.
Om du vill ha några rättsfall att se till kan du bl.a. nämna NJA 2019 s. 1013 (se bl.a. p. 14 och 16 i HD:s domskäl) och NJA 2011 s. 548 (se p. 6 i HD:s domskäl).
Din situation
Jag kommer nu att gå igenom vad som gäller i din situation.
Eftersom det rör sig om en ledning för avlopp som tjänar fler än en lägenhet är det föreningen som står för ansvaret, både för skador på ytskikt och fast egendom i din lägenhet. Detta ska därmed gå på föreningens fastighetsförsäkring, inte din egen. En ytterligare förutsättning är att föreningen själv försett ledningen.
Det låter snarare i ditt fall som att ditt försäkringsbolag tagit ut en självrisk och inte full ersättning p.g.a. åldersavdrag då de anser du ska stå för skadorna, vilket inte följer av lagen.
Sammanfattning och rekommendation
Din fråga var vem som står för kostnaderna i ditt fall, och det är föreningen i detta fall. Du bör därmed kontakta ditt försäkringsbolag och redogöra för läget, och även tala med din förening.
Med det hoppas jag att du fått svar på din fråga! Om fler frågor uppkommer är du alltid välkommen att höra av dig till oss på Fråga Juristen igen, alternativt boka tid med en av våra kompetenta jurister via denna länk.
Fråga Juristen är en tjänst där du kan söka efter svaret på juridiska frågor. Frågorna har besvarats av studenter från Familjens Jurists studentnätverk. Rådgivningen har utförts efter bästa förmåga och svaren utgår från hur juridiken såg ut då svaret publicerades, vilken kan ha ändrats sedan dess. Familjens Jurist ansvarar inte för ett visst resultat som kan uppkomma på grund av att du använder svaret eller givna råd från Fråga Juristen i något sammanhang. Läs mer om Fråga Juristen här.