Gåva av bostadsrätt
Min pappa vill ge sin fastighet som gåva till min bror som bor på samma ställe, då pappa ej längre kan sköta om fastigheten. Min pappa vill även ge sin bostadsrättslägenhet i Sverige som gåva till mig. Gåvorna ska inte vara förskott på arv. I Sverige måste han dock behålla 10% av bostadsrätten för att få bo kvar. Vi har skrivit gåvobrev på 90% av denna bostadsrätt samt fullmakt för mig att få sälja bostadsrätten om han hamnar på äldreboende eller liknande eller om han avlider för att slippa dubbla hyror. Hur gör vi för att jag ska få de 10% som återstår och som ej ska vara förskott på arv? Vi skulle helst inte vilja ha med fastigheterna i testamentet eller i boupptäckningen efter pappa. Kan man skriva någon form av framtida gåva i detta fall eller finns det något annat sätt att lösa det på? Jag vet inte var jag ska börja..... om jag säljer bostadsrätten så går väl annars mina resterande 10% in på min pappas konto, vilket vi vill undvika. Kan man eventuellt på något sätt ge en tredje part framtidsfullmakt att ingå någon slags avtal som löser detta?
Rådgivarens svar
Hej och tack för att du vänder dig till oss på Fråga Juristen!
Din fråga regleras främst i bostadsrättslagen (BrL) och Ärvdabalken (ÄB) samt i den aktuella bostadsrättsföreningens stadgar, jag kommer därför att redogöra nedan för de alternativen som finns utifrån dina frågor.
När är er gåva giltig?
För att gåvan ska vara giltig krävs dels att bostadsrättsföreningen godkänner dig som medlem i föreningen, dels att formkraven för överlåtelsen av gåvan är uppfyllda.
Medlemskap i föreningen
Den första förutsättningen är alltså att du måste bli godkänd som medlem av bostadsföreningen (6 kap 1 § och 5 § bostadsrättslagen). Det är sedan upp till styrelsen i föreningen att avgöra om du ska godkännas som medlem eller ej, detta görs i förening med bostadsrättsföreningens stadgar (2 kap 1 § bostadsrättslagen).
Formkrav för gåvobrevet
Gåvobrevet måste vara skriftligt och innehålla en del uppgifter om vem som är givare och mottagare bland annat. Det ska vara undertecknat av dig och din far (6 kap 4 § bostadsrättslagen). Det bör också anges hur stor andel som ska överlåtas.
Gällande nyttjanderätten
Om en bostadsrätts överlåts genom gåva men gåvogivaren önskar bo kvar behöver bostadsrättsföreningens styrelse informeras om detta då det då blir fråga om en andrahandsuthyrning. Det räknas som en andrahandsuthyrning även om ingen betalar hyra. En andrahandsuthyrning kräver ett godkännande från föreningens styrelse (7 kap 10 § bostadsrättslagen). Oftast är det dock inga problem att hyra ut till en nära anhörig.
Att undvika förskott på arv
Det kan vara viktigt för er att veta att det finns särskilda regler när det gäller vissa gåvor från just förälder till barn. När det är en gåva av stort värde så finns det en presumtion att gåvan ska ses som ett förskott på arv. Därför är det viktigt att din far anger i gåvobrevet att bostadsrätten inte ska ses som ett förskott på arv (6 kap 1 § ärvdabalken).
Sammanfattning
Mitt råd till dig att som första steg är att kontrollera stadgarna i bostadsrättsföreningens för att se om det finns några begränsningar gällande att den som ska bo i lägenheten måste äga en viss andel av bostaden. Gör det inte det räcker det att ni upprättar ett nytt gåvobrev där bostadsrätten överlåts till 100% till dig, men med ett villkor om att din far ska ha nyttjanderätt över lägenheten. I värsta tänkbara scenario att föreningen inte skulle godkänna en andrahandsuthyrning så kan du alltid ansöka om tillstånd hos hyresnämnden.
Om gåvan ser ut som det gör nu så kommer dessa 10% som din far äger av bostadsrätten att ingå i din fars kvarlåtenskap och fördelas enligt arvsreglerna i ärvdabalken till hans kvarlevande arvingar, dvs hans barn i första hand. Om ni vill att någon av er specifikt ska erhålla denna andel är det bästa att skriva in det i testamentet. Annars kommer den att fördelas enligt arvsreglerna. Det andra alternativet är, som ovan sagt, att ni kollar med föreningen ifall det går bra att hyra ut i andrahand till en närstående. Om detta går så kan ni skriva över 100% av bostadsrätten på dig, men din far kan behålla nyttjanderätten.
Om du vill ha mer specifika råd på vad ni kan göra för att lösa situationen så kan du alltid boka en tid med en av våra jurister via Familjens Jurists hemsida. Du kan även via Familjens Jurist hemsida (här) se vilka tjänster vi erbjuder och ifall det är något mer vi kan hjälpa dig med.
Fråga Juristen är en tjänst där du kan söka efter svaret på juridiska frågor. Frågorna har besvarats av studenter från Familjens Jurists studentnätverk. Rådgivningen har utförts efter bästa förmåga och svaren utgår från hur juridiken såg ut då svaret publicerades, vilken kan ha ändrats sedan dess. Familjens Jurist ansvarar inte för ett visst resultat som kan uppkomma på grund av att du använder svaret eller givna råd från Fråga Juristen i något sammanhang. Läs mer om Fråga Juristen här.