Hej och tack för att du vänder dig till Fråga Juristen med din fråga. Eftersom din fråga rör hyresjuridik kommer jag att använda mig av 12 kap. jordabalken (JB) vid med svar. Jag kommer först att beröra det så kallade besittningsskyddet man som bostadshyresgäst kan ha. Därefter följer en redogörelse för i vilka fall man kan säga upp en hyresgäst trots dennes besittningsskydd. Avslutningsvis följer svar på din fråga och en rekommendation.

Har hyresgästen besittningsskydd?

Som hyresgäst har man som huvudregel besittningsskydd. Undantag från när man har besittningsskydd finns i 12 kap. 45 § JB. Ett exempel på undantag är om man har avstått från besittningsskyddet på ett separat avtal. Ett annat undantag är om man hyr ut mindre än tre bostäder och hyresförhållandet inleddes efter 2013. Då gäller i vissa fall en annan lag (Lag (2012:978) om uthyrning av egen bostad), där man som hyresgäst saknar många skyddsregler, till exempel besittningsskyddet.

Besittningsskyddet innebär att man, trots att man blivit uppsagd, har rätt att bo kvar. Detta förutsatt att en så kallad besittningsbrytande grund inte föreligger. Om en hyresgäst motsätter sig en uppsägning, och hyresgästen har besittningsskydd, är det hyresnämnden som avgör om hyresgästen har rätt att bo kvar eller inte.

Säga upp hyresgäst trots besittningsskydd

Om man ska säga upp en hyresgäst som har besittningsskydd måste antingen hyresgästen flytta självmant, eller en så kallad "besittningsbrytande grund" föreligga. De besittningsbrytande grunderna finns i 12 kap. 46 § JB. En besittningsbrytande grund kan vara till exempel att hyresgästen inte skött sina förpliktelser såsom att betala hyran i tid eller vårdat lägenheten (p. 2). Förutom de 9 särskilt uppräknade besittningsbrytande grunderna finns det en generalklausul (p. 10). Enligt den grunden kan en hyresgäst sägas upp efter en avvägning mellan hyresvärdens sakliga skäl till uppsägningen och hyresgästens skäl att bo kvar i bostaden.

I förarbetena angavs att exempel på sakliga skäl kan vara att hyresgästen faktiskt inte bor i lägenheten och hyresvärden vill hyra ut den till annan. Ett annat sakligt skäl kan vara att man som hyresvärd själv behöver lägenheten eller att en förvaltare ska bo i den.

Mot dessa skäl får sedan alltså vägas hyresgästens skäl av att bo kvar. Här får man väga in främst hyresgästens möjlighet att få en ny bostad på bostadsmarknaden. Även andra skäl skulle kunna vägas in såsom hyresförhållandets längd och annat.

Din situation och rekommendation

Enligt min bedömning talar mycket för att hyresgästerna i din mors fastighet har besittningsskydd. Om ni vill säga upp en av dem måste ni ha en besittningsbrytande grund, förutsatt att hyresgästen självmant inte flyttar ut. 

Jag rekommenderar er att kontrollera om någon av hyresgästerna har planer på att, eller kan tänka sig att, flytta. Ni skulle eventuellt kunna erbjuda en sådan hyresgäst längre uppsägningstid än det vanliga tre månader. Om ingen hyresgäst kan tänka sig att flytta ut kan ni säga upp hyresgästen ändå. Skulle hyresgästen då bestrida uppsägningen får ni ta tvisten till hyresnämnden. Hyresnämnden får då väga hyresgästens skäl att bo kvar mot din mors intresse av att ha dig som förvaltare boende där. Jag har svårt att göra en kvalificerad bedömning i hur en sådan process kommer att gå. Att du som förvaltare ska bo där är dock ett erkänt sakligt skäl.

Om hyresgästen skulle bestrida uppsägningen, kan det vara värt att konsultera en jurist. Processen i hyresnämnden är gratis, och vardera part får stå sina rättegångskostnader. Om motparten anlitar ett juridiskt ombud finns dock risken att man hamnar i ett underläge i processen. Om ni vill ha hjälp att bedöma utsikterna till att kunna säga upp en hyresgäst, eller behöver hjälp vid eventuell process i hyresnämnden, kan ni boka en tid med någon av våra duktiga jurister.

Jag hoppas att du känner att du har fått lite mer klarhet i din fråga! Uppstår någon ytterligare fråga eller fundering är du varmt välkommen att ställa en ny.