Hejsan, tack för att du vänder dig till oss på Fråga Juristen med din fråga! Jag kommer att redogöra allmänt för din fråga och sedan avsluta med en rekommendation utifrån din situation. Svaret på din fråga hittar vi i avtalslagen (AvtL) och jordabalken (JB). Av din fråga framgår det inte om hyreshuset som ni bor i är en bostadslägenhet, ägarlägenhet eller enfamiljshus. Därför kommer jag i mitt svar att utgå från den generella termen ”lägenhet” i jordabalken, vilket avser en bostadslägenhet.

Gäller fortfarande avtalet?

Ett avtal kommer till genom att en part kommer med ett anbud (ett förslag) och en annan part med en accept (ett ja till att ingå det föreslagna), AvtL 1 §. Utgångspunkten i svensk rätt är att dessa avtal gäller vare sig de är skriftliga eller muntliga. Med hänsyn till hyresrätter för bostadslägenheter tar den nya hyresvärden över den gamla hyresvärdens hyresavtal och de fortsätter därmed att gälla. Hyresgästens nya avtalspart blir därför den nya fastighetsägaren/hyresvärden. Det tåls dock att nämnas att muntliga hyresavtal endast gäller om den nya hyresvärden vet om att det förelåg ett muntligt hyresavtal mellan den tidigare hyresvärden och nuvarande hyresgäster. Alla andra avtal vid sidan om hyresavtalet gäller däremot inte.

Hyresvärdens underhållsskyldighet

Hyresvärden har under hyrestiden en skyldighet att upprätthålla lägenheten i fullt brukbart skick, exempelvis genomföra reparationer, för de som bor i lägenheten/hyreshuset. I lagens mening ska denna ombesörjning av lägenheten ske kontinuerligt med skäliga tidsmellanrum. Det finns inte en exakt tidpunkt i lagen med vad som avses med skäliga tidsmellanrum, men i och med att vattnet ev. inte är användbart så kan det tala för att reparationen ska ske omgående eller så snart som möjligt eftersom lägenheten inte kan anses vara i fullt brukbart skick, JB 12 kap. 15 §. Enligt JB 12 kap. 16 § har hyresgästen följande rättigheter om hyresvärden inte åtgärdar felen i lägenheten:  

-      att kräva avhjälpande av felet;

-      att avhjälpa felet själv;

-      att få en reducering av hyran;

-      att begära ett åtgärdsföreläggande samt

-      att få skadestånd

Om lägenheten däremot är ett enfamiljshus eller en ägarlägenhet är hyresvärden inte skyldig att underhålla lägenheten, JB 12 kap. 15 § 2 st.

Din situation och rekommendation

Utgångspunkten är att ert muntliga hyresavtal fortfarande ska gälla, dvs, om er förra hyresvärds dödsbo meddelade er nuvarande hyresvärd om att det förelåg ett avtal mellan er. I sådana fall är ni fullt betalningsskyldiga till den nya hyresvärden. Med hänsyn till vad er f.d. hyresvärd utlovade om att åtgärda mineralerna i vattnet så föreligger det för hyresvärden en underhållsskyldighet att åtgärda felet med vattnet. Det förutsätter dock att lägenheten ni bor i inte är en ägarlägenhet eller ett enfamiljshus. Om det är så att det är en vanlig bostadslägenhet så kan ni i sådana fall vända er till hyresnämnden och er kommuns bygg- och miljöenhet för att få vidare hjälp med ärendet om er hyresvärd inte har fixat det efter er påminnelse.

Av er fråga framgår det inte om avtalet om den nya våningen var en del hyresavtalet eller ett separat avtal. Kort sagt kan det konstateras att den nya hyresvärden ev. kan vara bunden av förpliktelsen att bygga till en ny våning om det var en del av det tidigare hyresavtalet. Om det däremot kan ses som ett separat avtal vid sidan om hyresavtalet så är den nya hyresvärden inte bunden av avtalet om att bygga en ny våning.

Om du vill få ett mer konkret svar på din fråga behöver du prata med en jurist som kan sätta sig in i samtliga aktuella omständigheter. Du kan boka en tid med en av våra jurister och få vidare rådgivning angående din fråga.

Jag hoppas du fått svar på din fråga och om du har fler funderingar är du välkommen att ställa en ny fråga till oss på Fråga Juristen.