Förutsättningar för lägenhetsbyte
Jag har en fråga angående byte mellan två hyreslägenheter med samma hyresvärd. Lägenheterna är båda 3 rum och kök och lika stora. De ligger ca 10 min ifrån varandra men min kostar 1 200 kr mer i månaden. Det är min mor som hyr den andra lägenheten och jag och min mamma skrev under en ansökan för lägenhetsbyte i början av mars. Hon blev sedan sjuk och gick tyvärr bort. Att lämna in, det av båda påskrivna, pappret till hyresvärden under hennes sista dagar i livet var ingen jag tänkte på. Vi skrev på ansökan att grunden för bytet var ekonomi då jag studerar och kommer behöva gå ett extra år. Detta på grund av att jag varit sjukskriven. På min hyresvärds hemsida finns något som heter intern förtur där det står följande: ”För dig som redan bor hos oss, som hamnat i ett oönskat läge i livet och har behov av en annan bostad, kan det finnas skäl att bevilja förtur”. Jag har haft möte med hyresvärden men de säger nej till bytet då pappret jag och min mamma skrev under inte är giltigt då hon inte finns längre. De har erbjudit mig att hitta en billigare lägenhet utanför staden där jag bor men jag vill inte flytta på grund av min son som går i skolan här. Vi i dödsboet har tillgång till min mammas lägenhet och en flytt skulle kunna ske snabbare vilket borde gynna hyresvärden. Min fråga till er är: Är ansökan/dokumentet helt utan värde nu? Är detta något ni tror jag skulle kunna driva och ha en chans att vinna i hyresnämnden?
Rådgivarens svar
Hej och tack för att du vänder dig till Fråga Juristen med din fråga. Jag kommer nedan gå in på de rättsliga förutsättningarna för ett lägenhetsbyte. Dessa regler finns i 12 kap. jordabalken (JB), som även brukar kallas hyreslagen. Jag kommer sedan att svara utifrån din situation. Avslutningsvis följer en rekommendation.
Lägenhetsbyte enligt hyreslagen
Enligt 12 kap. 32 § JB är utgångspunkten att en hyresgäst inte får överlåta sin hyresrätt utan hyresvärdens samtycke. Ett byte är en slags överlåtelse och om båda bytesparternas hyresvärdar godkänner ett byte behövs inget ytterligare tillstånd eller dylikt.
Om någon av bytesparternas hyresvärd inte skulle godkänna bytet kan man ansöka om tillstånd till bytet hos hyresnämnden, 12 kap. 35 § JB. För att hyresnämnden ska lämna tillstånd krävs det att parterna har beaktansvärda skäl till bytet. Beaktansvärda skäl kan till exempel vara tillökning i familjen, att personens ekonomi har förändrats eller att man har fått arbete eller studier på annan ort.
Om någon av bytesparterna har bott i sin bostad i mindre än ett år vid tidpunkten för ansökan krävs det synnerliga skäl för bytet. Synnerliga skäl innebär i detta sammanhang att det har skett någon oförutsedd händelse. Ett exempel på en oförutsedd händelse är plötslig arbetsförlust som medför att man inte längre kommer att kunna betala hyran.
En andra förutsättning för att hyresnämnden ska lämna tillstånd är att bytet kan ske utan påtaglig olägenhet för hyresvärden. Detta krav tar främst sikte på parternas möjlighet att betala hyran samt i övrigt vara skötsamma.
Din situation
Enligt min bedömning är det möjligt att du skulle ha beaktansvärda skäl till ett byte. Det som dock blir problematiskt är att din tilltänkta bytespart inte kommer att anses ha beaktansvärda skäl vid en rättslig prövning. Om hyresvärden inte frivilligt går med på bytet kommer det alltså inte gå att få igenom det hos hyresnämnden.
Rekommendation
Jag rekommenderar dig i första hand att höra av dig till hyresvärden igen och uttrycka ditt intresse för din mors lägenhet. Förklara då att du anser att du är i en situation som du tycker täcks in av deras regler om intern förtur. Du skulle även kunna framföra att ni skulle kunna genomföra flytten med kortare uppsägningstid och eventuella andra omständigheter som kan få hyresvärden mer välvilligt inställd.
Om hyresvärden skulle vidhålla sin uppfattning, finns det dessvärre inga grunder till att få igenom bytet i hyresnämnden. Ett alternativ att undersöka då är om du kan hitta någon annan bytespart inom samma kommun eller till och med inom samma hyresvärd. Har den personen en lägenhet med lägre hyra samt beaktansvärda skäl till din lägenhet, finns det goda utsikter att ni skulle få igenom ett byte.
Jag hoppas att du känner att du har fått svar på din fråga. Behöver du komma i kontakt med en jurist kan du boka en tid med en jurist här. Du är givetvis även välkommen att ställa en ny fråga till oss på Fråga Juristen.
Fråga Juristen är en tjänst där du kan söka efter svaret på juridiska frågor. Frågorna har besvarats av studenter från Familjens Jurists studentnätverk. Rådgivningen har utförts efter bästa förmåga och svaren utgår från hur juridiken såg ut då svaret publicerades, vilken kan ha ändrats sedan dess. Familjens Jurist ansvarar inte för ett visst resultat som kan uppkomma på grund av att du använder svaret eller givna råd från Fråga Juristen i något sammanhang. Läs mer om Fråga Juristen här.