Hej och tack för att du vänder dig till Fråga Juristen med din fråga.

Nedan kommer en redogörelse för vad som står i lagen gällande uppsägning av hyresavtal och en rekommendation utifrån din situation.

Regler om hyra av bostad

Den rättsliga regleringen om att hyra och hyra ut bostad skiljer sig åt något beroende på vilken typ av bostad som hyrs ut. Regler om att hyra en bostad som uthyraren själv äger finns i lagen om uthyrning av egen bostad, även kallad privatuthyrningslagen. Är det istället en hyresrätt som hyrs ut så gäller den så kallade hyreslagen i 12 kap. jordabalk (JB). Privatuthyrningslagen är kortfattad och kompletteras till stor del av hyreslagen.

Båda lagarna innebär ett minimiskydd för hyresgästen. Det innebär att eventuella avtalsvillkor mellan hyresgästen och uthyraren som är till nackdel för hyresgästen är utan verkar mot denne (2 § privatuthyrningslagen respektive 1 § hyreslagen). Med andra ord, om det i hyresavtalet finns villkor som är sämre för hyresgästen än vad lagens bestämmelser är, så gäller inte avtalsvillkoren för hyresgästen

Hyresavtal och uppsägning: Bostadsrätt

Reglerna om hyrestid och uppsägning vid hyra av bostadsrätt finns i 3 § privatuthyrningslagen. Ett hyresavtal kan ingås antingen på bestämd eller på obestämd tid. Gäller hyresavtalet på obestämd tid så måste det sägas upp för att upphöra att gälla. Om hyresavtalet istället gäller för bestämd tid, det vill säga att ett visst slutdatum är satt för uthyrningen, och saknar avtalet en uppsägningsklausul så upphör det att gälla datumet och behöver alltså inte sägas upp.

Ett hyresavtal kan dock sägas upp innan detta datum och hyresgästen har då en månads uppsägningstid medan uthyraren har tre månader.

Hyresavtal och uppsägning: Hyresrätt

Rör det istället om hyra av en hyresrätt så regleras hyrestid och uppsägning i 3 § hyreslagen. Precis som för bostadsrätt kan hyresavtalet ingås antingen för bestämd eller obestämd tid. Ingås det på obestämd tid så måste det sägas upp för att upphöra att gälla. Ett tidsbestämt avtal upphör att gälla vid hyrestidens utgång, om inte annat har avtalats. Här kan alltså parterna själva avtala vad som ska hända när hyrestiden löper ut.

Har däremot hyresförhållandet varat i mer än nio månader så måste avtalet sägas upp för att upphöra att gälla. Om avtalet inte har några bestämmelser om vad som händer om ingen av parterna säger upp hyresavtalet och ingen av dem säger upp det trots att uppsägning ska ske så anses avtalet förlängt på obestämd tid. Detsamma gäller om hyresavtalet har upphört att gälla utan uppsägning men hyresgästen fortsätter att bo kvar en månad efter hyrestidens utgång och uthyraren inte anmodar hyresgästen att flytta.

Uppsägningstiden vid hyra av en hyresrätt beror på hur lång hyrestiden är. Är hyrestiden max två veckor är uppsägningstiden en dag, är hyrestiden mellan två veckor och tre månader är uppsägningstiden en vecka, är hyrestiden längre än tre månader så är uppsägningstiden tre månader (4 § hyreslagen).

En hyresgäst får däremot alltid säga upp ett hyresavtal till månadsskiftet som infaller tidigast tre månader från uppsägningen, alltså oavsett vilken hyrestid eller uppsägningstid som avtalats (5 § hyreslagen).

Din situation

Svaret på din fråga beror på om du hyr ut en hyresrätt eller en bostadsrätt.

Om det är en bostadsrätt tillämpas privatuthyrningslagen. Eftersom det är hyresgästen som sagt upp hyresavtalet har denne rätt till en månads uppsägningstid enligt lag. Avtalsvillkor som är till nackdel för hyresgästen är utan verkan, vilket i ditt fall innebär att er avtalade uppsägningstid om tre månader inte gäller om hyresgästen säger upp avtalet.

Om det är en hyresrätt tillämpas bestämmelserna i hyreslagen. Den uppsägningstid som ni har avtalat om på tre månader gäller för båda parterna. Däremot finns ett skydd för hyresgästen som säger att denne alltid får säga upp ett hyresavtal med tre månaders uppsägningstid. Regeln är tvingande och gäller alltså oberoende om hyresavtalet gäller för bestämd tid. Det innebär att om din hyresgäst sa upp avtalet i juli har denne ändå rätt till uppsägning av avtalet till månadsskiftet som infaller tidigast tre månader från uppsägningen, även om uppsägningen kom för nära inpå hyresavtalets slut.

Jag hoppas att du fick svar på din fråga och att du fick vägledning i ditt ärende. Mina svar utgår från en tolkning av informationen i din fråga, vilket innebär att svaren kan bli annorlunda vid en tolkning av avtalet i helhet. Om du önskar utförligare utredning angående din situation rekommenderar jag dig att boka tid med någon av våra duktiga jurister på Familjens Jurist. Här kan du läsa mer om våra tjänster gällande hyresavtal.