Fel i bostadsrätt
Vi har köpt en bostadsrätt där det har visat sig finnas stora konstruktionsfel på avloppet. Vi reklamerade detta till säljarna som hävdar att de inget vet. Nu har det framkommit ett mejl där säljarna själva punktar upp de här felen till byggherren, så vi vet att de farit med osanning mot oss. Hur går vi vidare? Frågan om huruvida det går att åtgärda detta står mellan vår brfs styrelse och byggherren. Helst skulle vi vilja häva köpet eftersom det inte är säkert att detta går att åtgärda.
Rådgivarens svar
Hej och tack för att du vänder dig till Fråga Juristen med din fråga!
Din fråga handlar om vilka handlingsalternativ som står till ert förfogande till följd av fel i samband med ert lägenhetsköp. Den relevanta lagen vid köp av bostadsrätt är köplagen (KöpL). Jag kommer gå igenom relevanta bestämmelser i köplagen och utifrån dem kommentera vad som gäller i er situation.
Fel i vara
I 17 § KöpL framgår det att varan (lägenheten) ska i fråga om art, mängd, kvalitet m.m. stämma överens med vad som följer av avtalet. Om varan avviker från detta föreligger ett fel i varan.
Reklamation
Enligt 32 § KöpL måste köparen lämna meddelande om felet till säljaren inom skälig tid för att få åberopa fel i vara.
Påföljd vid fel i vara
34 § KöpL föreskriver att köparen har rätt att kräva avhjälpande vid fel. Avhjälpande skulle i ert fall innebära att avloppet repareras eller byts ut.
I andra hand har köparen enligt 37 § KöpL rätt till prisavdrag eller hävning (39 § KöpL) om avhjälpande inte är aktuellt eller om avhjälpande inte har skett inom skälig tid efter reklamationen.
För att rätt till hävning ska föreligga måste felet (avtalsbrottet) enligt 39 § KöpL vara av väsentlig betydelse för köparen. Vad som är väsentligt är olika från fall till fall och svårt att svara på här, men allmänt torde kunna sägas att felet ska påverka er möjlighet att använda er lägenhet. Är felet på avloppet så allvarlig att er möjlighet att nyttja det är begränsat, skulle det tala för att det är ett väsentligt fel. Observera att väsentlig betydelse är ett högt ställt krav.
Den andra förutsättningen för att häva ett köp är att krav om hävning (hävningsförklaring) framställs inom skälig tid från då felet upptäcktes eller borde ha upptäckts, alternativt inom skälig tid från då avhjälpande borde ha skett.
Er situation
Den primära påföljden vid fel är avhjälpande. Först och främst ska ni alltså kräva det. Om ni anser att felet är väsentligt för er, samt om ni misstänker att avhjälpande inte kommer att ske kan ni gå vidare med en hävningsförklaring. Ett exempel på hävningsförklaring kan vara: "Det är fel i lägenheten (avloppet), vilket är av väsentlig betydelse. Vi häver köpet redan nu, för den händelse att ni inte har avhjälpt felet inom den tid som enligt 37 § KöpL står till ert förfogande."
Om säljaren fortsätter att neka eller inte svarar alls blir nästa steg att gå vidare till Allmänna reklamationsnämnden. Allmänna reklamationsnämnden hjälper konsumenter i tvister mot företag, och jag rekommenderar att ni går in och läser vidare på deras hemsida om vilken rätt ni har och om hur ni kan få hjälp. Ni kan även få hjälp av juristerna på Familjens Jurist om ni har ytterligare frågor, samt för att få mer detaljerad rådgivning i just er situation.
Fråga Juristen är en tjänst där du kan söka efter svaret på juridiska frågor. Frågorna har besvarats av studenter från Familjens Jurists studentnätverk. Rådgivningen har utförts efter bästa förmåga och svaren utgår från hur juridiken såg ut då svaret publicerades, vilken kan ha ändrats sedan dess. Familjens Jurist ansvarar inte för ett visst resultat som kan uppkomma på grund av att du använder svaret eller givna råd från Fråga Juristen i något sammanhang. Läs mer om Fråga Juristen här.