Fastigheten jag köpte besväras av annans rättighet - kan jag begära ersättning?
Har köpt en fastighet för ca 2 år sedan och säljaren intygade i köpekontraktet att fastigheten inte var belagd med några servitut eller andra nyttjanderätt. Nu har det framkommit att säljaren skrivit på markavtal med ett fiber bolag som grävt ner fiber på min mark som jag nu är ansvarig för. Kan jag såhär efter 2 år begära ersättning av säljare då jag inte kan nyttja den delen av marken?
Rådgivarens svar
Hej och tack för att du vänder dig till oss på Fråga Juristen!
Din fråga avser fastighetsrätt, varför jag kommer att redogöra för relevanta bestämmelser i Jordabalken (JB) och sedan koppla dessa till din situation.
Fel i fastigheten
En köpare av en fastighet har under vissa omständigheter rätt att begära prisavdrag eller häva köpet. En sådan situation är enligt 4 kap. 17 § JB då det efter köpet framkommer att fastigheten besvaras av annan rättighet än panträtt. Även i andra fall kan prisavdrag eller hävning bli aktuellt. Enligt 4 kap. 19 § JB får så ske om fastigheten inte stämmer överens med vad som följer av avtalet eller annars avviker från vad köparen med fog kunnat förutsätta. Som fel får dock inte åberopas en sådan avvikelse som köparen borde ha upptäckt vid en sådan undersökning av fastigheten som varit påkallad med hänsyn till dess skick, den normala beskaffenheten hos jämförliga fastigheter samt omständigheterna vid köpet. En köpare har med andra ord vid köpet under undersökningsplikt och kan inte åberopa sådana fel i fastigheten som det kan antas att denne borde ha uppmärksammat vid en (underlåten) undersökning.
Det är viktigt att köparen, då denne upptäcker att fastigheten är förenad men annans rättighet eller annars är felaktig, lämnar en reklamation till köparen i enlighet med 4 kap. 19 a § JB. Denna reklamation måste ske inom skälig tid från då köparen upptäckte felet. Vad som menas med skälig tid varierar med hänsyn till köparen kvalifikationer och övriga omständigheter.
Slutligen gäller en preskriberingstid på 10 år. Det innebär att en köpare har tio år på sig att åberopa att ett fel föreligger från och med tillträdesdagen.
Kopplat till din situation
Som jag tolkar det har du goda chanser att kunna begära ersättning från din säljare på grund av att det nu framkommit att du inte kan nyttja delar av den mark du köpte. Din situation kan falla in under bestämmelsen om andra rättigheter till marken, men även under allmänna fel i på så sätt att den inte stämmer överens med vad som avtalades mellan dig och säljaren.
Därtill skriver du att du köpte fastigheten för ca två år sedan, vilket är väl inom den 10 års långa preskribtionstiden för fel i fastigheten som finns. Emellertid är det viktigt att du så snart möjligt, om du inte redan gjort det, lämnar en reklamation till säljaren. Detta för att din möjlighet att åberopa felet inte ska gå förlorad.
Jag vill varmt rekommendera dig att kontakta en av våra jurister, så kan vi leda dig vidare i ditt ärende. Med det sagt hoppas jag att du känner att du fått svar på din fråga, du är varmt välkommen att åter vända dig hit till oss på Fråga Juristen om du har några övriga funderingar!
Fråga Juristen är en tjänst där du kan söka efter svaret på juridiska frågor. Frågorna har besvarats av studenter från Familjens Jurists studentnätverk. Rådgivningen har utförts efter bästa förmåga och svaren utgår från hur juridiken såg ut då svaret publicerades, vilken kan ha ändrats sedan dess. Familjens Jurist ansvarar inte för ett visst resultat som kan uppkomma på grund av att du använder svaret eller givna råd från Fråga Juristen i något sammanhang. Läs mer om Fråga Juristen här.