Hej, tack för att du vänder dig till oss på Fråga Juristen! Din fråga handlar om gåva av fastighet och enskild egendom. Jag kommer därför att gå igenom relevanta bestämmelser i jordabalken (JB) och i äktenskapsbalken (ÄktB). Därefter kommer jag att förklara vad som gäller i din situation och avsluta med en rekommendation.

Gåva av fastighet

Vid gåvor av fastigheter är det obligatoriskt att upprätta gåvobrev. Vid en gåva av en fastighet måste dessutom gåvobrevet uppfylla vissa formkrav, samma formkrav som gäller vid köp av fastighet. Gåvobrevet ska vara skriftligt, vara underskrivet av alla parter, innehålla en överlåtelseförklaring samt datum. Det ska vidare klart framgå vilken fastighet som gåvan avser samt hur stor andel som ges bort. Gåvobrevet ska bevittnas för att den nye ägaren ska kunna ansöka om lagfart (se vidare i 4 kap. 1 och 29 §§ JB). 

I gåvobrevet ska även eventuella gåvovillkor anges. Exempelvis kan det anges att gåvan ska vara gåvomottagarens enskilda egendom. Gåvogivaren kan även ange att gåvan inte ska räknas som förskott på arv.

Enskild egendom och surrogat

När makar skiljer sig är det makarnas giftorättsgods som ingår i bodelningen (10 kap. 1 § ÄktB). Giftorättsgods är all egendom som inte är enskild egendom (7 kap. 1 § ÄktB). Egendom kan göras enskild genom exempelvis äktenskapsförord eller genom villkor vid gåva eller testamente om att egendomen ska vara mottagarens enskilda. Det som träder i stället för enskild egendom är också enskild egendom om inget annat angivits i rättshandlingen som gjort egendomen enskild. Detta innebär att exempelvis pengar från en försäljning av enskild egendom också blir enskild (se vidare 7 kap. 2 § ÄktB).

Din situation

Din mor kan upprätta ett gåvobrev vari hon ger er fastigheten med villkor om att den ska vara er enskilda egendom. Detta innebär att fastigheten inte kommer ingå i en eventuell bodelning om någon av er skiljer sig. Det finns inga uttryckliga krav på att värdera fastigheten, men det kan ändå vara bra att göra, speciellt då ni planerar att ett syskon ska köpa ut resterande. Uppräkningen i 7 kap. 2 § ÄktB om hur egendom blir enskild är uttömmande, således går det inte att andelarna av fastigheten som ena syskonet köper blir enskild via ett köpebrev. Villkoret om att andelarna ska vara enskild egendom gäller för gåvomottagaren och följer inte med köpet. Således kommer endast den del som syskonet fick i gåva att vara enskild egendom. Det som träder i stället för enskild egendom blir enskild egendom. Detta innebär att de pengar som syskonen får när de blir utköpta från fastigheten blir enskild egendom.

Om det är viktigt att hela fastigheten ska vara enskild egendom finns det olika alternativt att tänka sig. Ett är att det syskon som köper ut resterande syskon ur fastigheten upprättar ett äktenskapsförord med en eventuell eller framtida make om att hela fastigheten ska vara enskild. Ett annat alternativ är att syskonen ger sina andelar i gåva till syskonet med villkor om att andelarna ska vara enskild egendom. Tänk på att gåvor kan ges mot vederlag. Ett annat alternativ är att er mor ger hela fastigheten i gåva till det syskon som ska ta över fastigheten, och i gåvobrevet då föreskriver att den ska vara enskild egendom. Resterande syskon kan antingen kompenseras av syskonet eller om möjligt av er mor. Dock kan gåva till endast ett barn få arvsrättsliga konsekvenser. Exempelvis presumeras gåvor till barn utgöra förskott på arv.

Sammanfattning och rekommendation

Din mor kan ge er fastigheten i gåva med villkor om att den ska vara enskild egendom. Om ett syskon köper ut resterande så blir de köpta andelarna inte enskild egendom. Den köpeskillingen som de utköpta syskonen får för andelarna är dock enskild egendom.

Jag rekommenderar att ni pratar med en jurist som kan sätta sig in i samtliga aktuella omständigheter och som utifrån det kan ge er råd för hur ni bäst kan gå tillväga. Du kan boka en tid med en av våra jurister genom att följa denna länk.

Du kan också själv upprätta dina juridiska dokument både snabbare och billigare i Familjens Jurists onlinetjänst. Klicka här för att komma till onlinetjänsten, där kan ni bland annat upprätta ett gåvobrev!