Det finns konstruktionsfel i bostadsrätten vi köpt, vad kan vi göra?
Vi hade tillträde på en bostadsrätt, byggd 2015, i juni 2022. Redan efter en månad fick vi problem med avloppet och vid spolning visade det sig att det finns flera konstruktionsfel på avloppet fram till stammen. Vi skickade en reklamation till säljarna samtidigt som vi kontaktade byggherren för att få dem att komma och rätta till det hela. Säljarna intygade att de inte haft några som helst problem med avloppet mer än en åtgärd som genomfördes och allt löste sig. Nu, när byggherren fått en second opinion på detta vill de inte göra mer än kosmetiska förändringar vilket kommer innebära att felet kvarstår. I samma veva fick jag ta del av en mejlkonversation från 2020 där säljaren meddelar byggherren att de väntar på relining av "dåliga rör, dåligt fall, felaktiga skarvar". De var alltså väl medvetna om den problematik som vi nu reklamerat innan vi skrev avtal med dem. Hur kan vi hantera denna brustna upplysningsplikt från deras sida. hade vi fått information om dessa grava fel hade vi inte köpt lägenheten. Den är definitivt inte värd det pris vi betalade. Kan ni råda oss hur vi ska gå vidare nu?
Rådgivarens svar
Hej och tack för att du vänder dig till Fråga juristen med din fråga! Din fråga berör fel i bostadsrätt, vilket regleras av köplagen. Jag kommer inledningsvis förklara vad som gäller i allmänhet för att sedan redogöra för din situation och slutligen lämna en rekommendation.
Allmänt om köparens undersökningsplikt
Utgångspunkten är att en bostadsrätt köps i befintligt skick. Det finns inga bestämmelser om vad som gäller vid fel i bostadsrätten i bostadsrättslagen, därför får man istället använda sig av reglerna i köplagen. Av 20 § köplagen framgår att köparen inte får åberopa fel denne borde ha upptäckt vid en undersökning. Köparen har vid köp av bostadsrätt alltså en långtgående undersökningsplikt. Sådan långtgående undersökningsplikt kan vara svårt att utföra själv och köparen kan behöva anlita en besiktningsman. Undersökningsplikten anses inte nödvändigtvis uppfylld endast för att en besiktning har gjorts. Säljaren ansvarar dock för garantier och utfästelser om bostadsrätten.
Allmänt om säljarens upplysningsplikt
Säljaren har inte någon allmän upplysningsplikt. Om säljaren underlåter att informera om fel eller brister som för köparen är av väsentlig betydelse kan säljaren bli ansvarig, 19 § köplagen.
Allmänt om parternas prestationer och kontraktsbrott
Säljarens främsta prestation är att tillhandahålla bostadsrätten i enlighet med avtalet och köparens främsta prestation är att betala det avtalade priset. Frångår någon av parterna sina prestationer föreligger kontraktsbrott.
Då bostadsrättslagen inte innefattar några regler om kontraktsbrott får man istället tillämpa köplagens regler.
Av 30 § köplagen framgår att köparen har rätt att kräva avhjälpande, omleverans eller prisavdrag eller häva köpet samt dessutom kräva skadestånd om varan är felaktig och det inte beror på köparen. För att kunna åberopa att varan är felaktig måste köparen enligt 32 § köplagen inom skälig tid efter det att denne borde märkt felet meddela säljaren om felet. Köparen måste reklamera inom två år från det att denne tagit emot varan.
Din situation
Då köparen inte får åberopa fel som denne borde upptäckt vid en undersökning blir frågan om bristen hade kunnat upptäckas inom ramen för er undersökningsplikt. Det är svårt att veta endast utifrån informationen i frågan, men att felet märktes först en månad senare och berodde på ett konstruktionsfel talar för att det inte ligger inom ramen för undersökningsplikten. Avgörande blir då om det kan anses utgöra ett sådant väsentligt fel som säljaren visste om, men underlåtit att upplysa er om. Vilket det torde vara.
Förutsatt att det föreligger ett bindande avtal, undersökningsplikten bedöms vara uppfylld och upplysningsplikten bedöms undermålig föreligger kontraktsbrott då säljaren inte uppfyllt sin prestation. I sådant fall har ni rätt att aktualisera påföljderna beskrivna ovan.
Rekommendation
Bedömning av om undersökningsplikten är uppfylld går inte säkert att göra utifrån informationen i frågan. Jag rekommenderar er att kontakta en jurist för att på bästa sätt kunna tillvarata er rätt. Vi på familjens jurist hjälper dig gärna, du kan boka en tid här!
Hoppas du har fått svar på din fråga.
Fråga Juristen är en tjänst där du kan söka efter svaret på juridiska frågor. Frågorna har besvarats av studenter från Familjens Jurists studentnätverk. Rådgivningen har utförts efter bästa förmåga och svaren utgår från hur juridiken såg ut då svaret publicerades, vilken kan ha ändrats sedan dess. Familjens Jurist ansvarar inte för ett visst resultat som kan uppkomma på grund av att du använder svaret eller givna råd från Fråga Juristen i något sammanhang. Läs mer om Fråga Juristen här.