Besittningsskydd vid privatuthyrning
Hej! Om jag äger en villa (privatbostad, taxerad 220) och vill hyra ut delar av villan till andra vilka regler kring besittningsrätt gäller då? Läser att det kan ha att göra med om mer än en lägenhet hyrs ut men kan även läsa mig till att begreppet inneboende kan göra att besittningsrätten inte gäller. Ett konkret exempel: En villa på 300 kvm kommer bebos av min familj där vi disponerar 150 kvm själva. En lägenhet med egen ingång hyrs ut (100 kvm) till en hyresgäst och två rum med egen ingång och toalett/kök hyrs ut till separata hyresgäster. Kan jag undvika rätten till besittningsrätt genom att hävda att de två som hyr rum med dusch o gemensamt kök är inneboende och att hyresgästen till den större lägenheten då blir den enda jag hyr ut till i egentlig mening och därmed enligt privatuthyrningslagen gäller ej besittningsrätten?? Läser även att man har rätt att säga upp en hyresgäst utan besittningsrätt om jag ska sälja en 1-2 familjsvilla eller om jag ska flytta in i den. Men om jag redan bor i den men behöver mer yta för egen del, är det ett skäl som gäller för uppsägning?
Rådgivarens svar
Hej och tack för att du vänder dig till Fråga Juristen med din fråga!
I de flesta fall av uthyrning gäller den s.k. hyreslagen i 12 kap. jordabalken (JB). Ett undantag är om man hyr ut ett ägt boende, t.ex. en villa som privatperson. Då gäller istället Lag (2012:978) om uthyrning av egen bostad (privatuthyrningslagen). Om man hyr ut fler än en lägenhet gäller privatuthyrningslagen endast den första uthyrningen.
Regler om besittningsskydd
Som hyresgäst har man som huvudregel besittningsskydd. Om en hyresgäst som har besittningsskydd motsätter sig en uppsägning är det hyresnämnden som avgör om hyresgästen har rätt att bo kvar eller inte. Det finns dock några undantag från huvudregeln om besittningsskydd.
Om en lägenhet hyrs ut i ett ägt boende av en privatperson har hyresgästen inte besittningsskydd enligt 3 § privatuthyrningslagen. Som nämnt gäller endast denna lag den första uthyrningen om flera lägenheter hyrs ut.
Några undantag finns även i 12 kap JB. Ett exempel är att hyresgästen skrivit under ett separat avtal om att avsäga sig besittningsskyddet enligt 12 kap. 45 a § JB.
Ett annat exempel är om hyresgästen är inneboende enligt JB 12 kap. 45 § första stycket tredje punkten. Som inneboende räknas den som hyr en del av hyresvärdens egen bostad och delar vissa utrymmen med hyresvärden. En person som hyr ett rum och delar kök eller badrum med hyresvärden anses normalt som inneboende. Om lägenheten har eget kök eller egen ingång är det normalt inte fråga om inneboende utan andrahandsuthyrning.
Din situation
Som nämnt gäller privatuthyrningslagen för den första upplåtelsen om flera lägenheter hyrs ut. Enligt privatuthyrningslagen behöver hyresvärden inte ange något särskilt skäl för att säga upp hyresgästen, så länge man iakttar en uppsägningstid om minst en månad.
Om man hyr ut fler lägenheter gäller 12 kap JB. Huvudregeln är att hyresgästen har besittningsskydd. Detta gäller inte för inneboende, alltså den som delar vissa utrymmen med hyresvärden. Man räknas inte som inneboende för att man delar vissa utrymmen med en annan hyresgäst. Om man hyr ut en lägenhet med kök och separat ingång i sin egen villa till en eller flera personer rör det sig normalt inte om inneboende utan andrahandsuthyrning.
Besittningsskyddet gäller inte heller om hyresgästen avstått från det genom avtal med hyresvärden. Ett avtalet om avstående från besittningsskydd ska upprättas separat för att vara giltigt, se 12 kap. 45 a § JB.
Jag hoppas att du har fått lite mer klarhet i frågan! Har du några fler funderingar är du välkommen att återkomma.
Fråga Juristen är en tjänst där du kan söka efter svaret på juridiska frågor. Frågorna har besvarats av studenter från Familjens Jurists studentnätverk. Rådgivningen har utförts efter bästa förmåga och svaren utgår från hur juridiken såg ut då svaret publicerades, vilken kan ha ändrats sedan dess. Familjens Jurist ansvarar inte för ett visst resultat som kan uppkomma på grund av att du använder svaret eller givna råd från Fråga Juristen i något sammanhang. Läs mer om Fråga Juristen här.