Hej och stort tack för att du vänder dig till oss med din fråga! Jag ber om ursäkt för det sena svaret på din fråga. Nedan kommer en redogörelse för relevanta regler följt av en rekommendation. Regler kring uppsägningstid för hyresrätter finns dels i 12 kap. jordabalken (JB) och dels i lagen om uthyrning av egen bostad.

Tillämplig lag

Svaret på frågan om vilka regler som gäller för ett hyresavtal blir beroende av vilken lag som är tillämplig. Det finns bestämmelser om hyra i 12 kap. jordabalken (JB) som är tillämplig när hus eller del av hus upplåts mot ersättning. Lagen om uthyrning av egen bostad blir tillämplig om någon upplåter bostadslägenhet utanför näringsverksamhet för annat än fritidsändamål. Att lägenheten ni hyr ligger i en privat bostad talar för att det är lagen om uthyrning av egen bostad som är tillämplig. Av 1 § lagen om uthyrning av egen bostad framgår dock att om fler än en lägenhet upplåts så gäller lagen endast för den första upplåtelsen. 

Uppsägningstid och besittningsskydd

Beroende på vilken lag som är tillämplig gäller olika regler angående bland annat besittningsskydd. Besittningsskydd handlar om hyresgästens trygghet till besittningen i sin bostad. Mot hyresgästens intresse av att trygga besittningen till bostaden står hyresvärdens intresse av att disponera över lägenheten. 

Enligt 3 § lagen om uthyrning av egen bostad gäller hyresavtalet för obestämd tid om inte annat avtalats, och om avtalet gäller för obestämd tid ska det sägas upp för att sluta gälla. Hyresvärden får säga upp avtalet vid månadsskifte som inträffar tidigast tre månader efter uppsägningen om inte längre uppsägningstid avtalats, vilket det inte verkar ha gjorts i ert fall. Av samma paragraf följer att hyresgästen inte har rätt till förlängning av avtalet såvida inte parterna avtalat något annat. 

Enligt lagen om uthyrning av egen bostad har hyresgästen alltså inget besittningsskydd, men om 12 kap. JB är tillämplig kan hyresgästen ha rätt att få hyresavtalet förlängt enligt 12 kap. 46 § JB. Detta gäller för bostadslägenheter om de inte är undantagna från förlängningsrätten enligt 12 kap. 45 § JB. 12 kap. 46 § JB klargör att om hyresvärden sagt upp avtalet har hyresgästen rätt till förlängning av avtalet så länge inte någon av punkterna i paragrafen (de besittningsbrytande grunderna) är uppfyllda, för då gäller inte förlängningsrätten. Om hyresvärden säger upp avtalet och det finns en tvist angående förlängning ska hyresvärden hänskjuta tvisten till hyresnämnden för att uppsägningen inte ska vara utan verkan (12 kap. 49 § JB). Angående uppsägningstid följer av 12 kap. 4 § JB att ett hyresavtal på obestämd tid kan sägas upp för att upphöra att gälla vid det månadsskifte som inträffar närmast efter tre månader från uppsägningen.

Din situation

I din fråga skriver du att det finns två lägenheter i den privata bostaden. Eftersom lagen om uthyrning av egen bostad endast gäller för den första lägenheten som upplåts om det är flera lägenheter som hyrs ut och jag inte vet om er lägenhet är den första som upplåts eller inte kan jag inte ge ett säkert svar på vilken lag som är tillämplig i ert fall. Om 12 kap. JB är tillämplig finns en möjlighet att ni som hyresgäster kan ha besittningsskydd och rätt till förlängning av hyresavtalet, men om lagen om uthyrning av egen bostad är tillämplig har ni som hyresgäster inget besittningsskydd. Jag föreslår att ni bokar tid för ett möte med en jurist här hos Familjens jurist. Familjens jurist har även en allmän rådgivning ni kan vända er till.

Jag hoppas ändå att mitt svar kan vara till hjälp. Om du har fler funderingar är du välkommen att ställa en ny fråga till oss på Fråga juristen.