Hej, tack för att du vänder dig till oss på Fråga Juristen! Din fråga handlar om värdering av en fastighet vid ett utköp. Jag kommer att gå igenom relevanta bestämmelser, förklara vad som gäller i din situation och avsluta med en rekommendation.

Utköp i ett arvskifte

Det finns inga bestämmelser som reglerar hur egendom ska värderas i ett arvskifte. Parterna kan således fritt komma överens om vilket värde egendomen ska tillskrivas i skiftet. Enligt rättspraxis är dock huvudregeln att en fastighets värde ska justeras så att det från marknadsvärdet görs avdrag för latent skatt samt försäljningsutgifter. Således används det värde som fastigheten hade haft om den såldes vid tiden för arvskiftet (NJA 2015 s. 558). Enligt Högsta domstolen ska den omständighet att en person erhåller en fastigheten i arvskiftet i stället för annan egendom inte leda till en förlust på grund av den latenta skatten. Detta gäller i princip oavsett om en försäljning av fastigheten är aktuell eller inte. Detta eftersom en försäljning kan ske i framtiden.

Det första steget är att beräkna vinsten eller förlusten. Vid beräkningen används fastighetens marknadsvärde och från detta värde dras bland annat försäljningsutgifter, inköpspriset och förbättringsutgifter. Den vinst som räknas fram beskattas sedan med 22 % om fastigheten är en privatbostad (45 kap. 33 § inkomstskattelagen).

Nästa steg är att ta marknadsvärdet och dra av den beräknade vinstskatten samt försäljningsutgifterna. Marknadsvärdet - vinstskatten - försäljningsutgifter = fastighetens värde i arvskiftet (nettovärdet/skiftesvärdet). Finns det exempelvis två arvingar och den ena ska köpa ut den andra från fastigheten är det hälften av skiftesvärdet som utgör utköpssumman. Således delar arvingarna indirekt på skatten. Det går att läsa mer om beräkningen på Skatteverkets hemsida.

Vanligt utköp

Har arvskiftet redan skett blir beräkningen lite annorlunda. Att köpa ut en delägares andel av en samägd fastighet räknas, till skillnad från övertagandet inom ett arvskifte, som en försäljning. Därmed kommer köpet att utlösa kapitalvinstbeskattning för säljaren. Parten som blir utköpt kommer således att beskattas på andelen som denne säljer. Utköpssumman bör således vara marknadsvärdet för andelen utan avdrag för skatt. Däremot kan möjligtvis en fiktivt försäljningsutgift dras av. Detta eftersom den som köps ut ur fastigheten inte behöver betala mäklarkostnaden som hade uppstått vid en vanlig försäljning.

Din situation

Om utköpet sker inom arvskiftet är huvudregeln att fastighetens värde ska justeras utifrån bland annat den latenta skatten. Detta eftersom din bror i framtiden kan komma att sälja fastigheten och då skulle han annars få stå för skattekostnaderna själv. Därför justeras normalt fastigheters skiftesvärde så att arvingarna delar på skattekostnaderna. Det finns dock inga tvingande regler om hur egendom ska värderas i ett arvskifte. Således kan du och din bror komma överens om att fastighetens värde inte ska justeras utifrån den latenta skatten.

Om arvskiftet redan har skett och du och din bror är delägare i fastigheten blir bedömningen dock annorlunda. Ett vanligt utköp av en delägare från en fastighet räknas, till skillnad från ett utköp i ett arvskifte, som en försäljning. Såldes kommer du att beskattas när du säljer din andel av fastigheten till din bror. Därmed ska fastighetens värde inte justeras utifrån latent skatt, ni kan däremot komma överens om att dra av en fiktiv mäklarkostnad från fastighetens marknadsvärde.

Sammanfattning och rekommendation

Din fråga var om ni ska dra av latent skatt vid utköp ur en fastighet och om du ska betala hela skatten. Sker utköpet inom arvskiftet ska som huvudregel den latenta skatten beaktas, ni kommer indirekt dela på denna kostnad. Om utköpet sker utanför arvskiftet räknas det som en försäljning som utlöser beskattning, därmed ska fastighetens värde inte justeras med latent skatt.

Om du vill få mer ingående rådgivning eller hjälp med exempelvis ett arvskifte eller att upprätta ett köpekontrakt rekommenderar jag att du pratar med en jurist som kan sätta sig in i samtliga aktuella omständigheter. Du kan boka en tid med en av våra jurister genom att följa denna länk.

Du kan också själv upprätta dina juridiska dokument både snabbare och billigare i Familjens Jurists onlinetjänst. Klicka här för att komma till onlinetjänsten!