Hej och tack för att du vänder dig till oss på fråga juristen!

Jag tolkar din fråga så att du undrar vilka medel som står dig till buds i en denna situation du hamnat i, d.v.s när den bostadsrätt du köpt inte stämmer överens med vad som följer av köpekontraktet. När det gäller bostadsrätten så anses dessa innefattas i begreppet "lös egendom", vilket gör att de faller in under 1 § Köplagen. Det är således denna lag som är tillämplig i ditt fall, och jag kommer därav att redogöra för relevanta bestämmelser i denna för att sedan ge dig en rekommendation utifrån din situation.

Fel i varan?

Av 17 § Köplagen framgår att en vara som någon köpt, i detta fall fall en bostadsrätt, ska i fråga om art, mängd, kvalitet och anda egenskaper stämma överens med vad som följer av avtalet. Om varan avviker från detta är den att anse som felaktig. Så är även fallet om den varan avviker från vad köparen med fog kunnat förutsätta. Av 18 § Köplagen följer att en vara också är felaktig om den inte överensstämmer med sådana uppgifter om varans egenskaper eller användning som säljaren har lämnat före köpet och som kan antas ha inverkat på detta.

Som fel i vara får en köpare inte åberopa vad denne måste antas ha känt till innan köpet. Detta följer av 20 § Köplagen och innebär att en köpare har en så kallad undersökningsplikt, vad som vid en sådan undersökning av varan borde ha märkts kan alltså inte åberopas som fel om inte säljaren har handlat i strid med tro och heder. Vad avser tidpunkten för bedömningen av om en fara är felaktig följer av 21 § Köplagen att det är varans beskaffenhet vid tidpunkten för när riskan för varan övergår på köparen som är avgörande (risken övergår då varan avlämnas enligt avtalet, 13 § Köplagen). Säljaren svarar för del som fanns vid denna tidpunkt även om felet visar sig först senare.

Vad gör vid ett påstått fel i varan?

Bedöms varan, i detta fall bostadsrätten, vara felaktig och beror detta inte på köparen får denne kräva avhjälpande, omleverans, prisavdrag eller häva köpet samt kräva skadestånd. Detta följer av 30 § Köplagen. Då de gäller bostadsrätten ligger i sakens natur att avhjälpande och omleverans inte kan komma ifråga, varför det i regel är prisavdrag eller hävning och eventuellt skadestånd som blir aktuellt. Vill man häva köpet bör noteras att det enligt 39 § Köplagen krävs att det rör sig om ett att säljaren begått ett avtalsbrott av väsentlig betydelse.

Viktigt att poängtera är att köparen även efter köpet har en undersökningsplikt enligt 31 § Köplagen. Till detta kommer att felet måste reklameras. Enligt 32 § Köplagen får en köpare inte åberopa att varan är felaktig om denne inte reklamerar inom skälig tid efter att denne upptäckte eller borde ha upptäckt felet. Som huvudregel måste det göras inom två år, med vad som är skälig tid kan variera från fall till fall. Är det hävning som är aktuellt måste även ett så kallat hävningsmeddelande lämnas till säljaren enligt 39 § Köplagen.

Hur stort prisavdrag har man rätt till?

Av 38 § Köplagen framgår att ett prisavdrag ska beräknas så att förhållandet mellan det nedsatta och den avtalsenliga priser svarar mot förhållandet vid tidpunkten för avlämnandet mellan varans värde och i felaktigt och avtalsenligt skick. Detta innebär att den som köpt en bostadsrätt för 1 000 000kr, varpå det visar sig att denna vid tidpunkten för ägandeövergången egentligen bara var värd 700 000kr, så ska prisavdragen utgöra 300 000kr.

Rätt till skadestånd?

Att märka är att de olika påföljderna prisavdrag och hävning inte kan kombineras. Med andra ord kan en köpare inte begära såväl prisavdrag som hävning, utan måste välja ett av dom. Emellertid kan så såväl prisavdrag som hävning kombineras med skadestånd enligt 40 § Köplagen. En köpare har således rätt till ersättning för den skada han lider genom att varan är felaktig om inte säljaren kan göra gällande vissa omständigheter som utesluter detta. I huvudsak ska dessa hinder vara av så kallad "force majeure", d.v.s hinder utanför säljarens kontroll.

Rekommendation utifrån din situation

Som du beskriver i din fråga angav köpeavtalet/köpekontraktet som upprättades mellan dig och säljaren till lägenheten att denna lägenhet vad 70m2. När du sedan mätte den var den emellertid 56 m2, vilket inte överensstämmer vad som således avtalats. Innan avtalet ingicks hade du som köpare en undersökningsplikt, under förutsättning att du besökt lägenheten vid lägenhetsvisningar och vid dessa företagit sedvanlig undersökning är det troligt att du uppfyllt denna plikt. Är så fallet, kan ett fel anses föreligga i den bostadsrätt du köpt.

Efter köpet har du som köpare även en undersökningsplikt, något du tycks ha iakttagit i vart fall genom att mäta lägenheten och komma fram till att måtten i kontraktet inte stämmer. Enligt köplagens regler ligger det då nära till hands att sluta sig till att det är köparen som bär ansvaret för detta fel och att du som köpare kan nå framgång med att föra en talan mot denne. Emellertid är det viktigt att du nu, om så inte redan gjorts, reklamerar felet till säljaren samt anger om du vill ha prisavdrag eller önskar häva köpet. Därtill kommer att om du lidit skada på grund av den felaktiga angivelsen i köpekontraktet så kan du också ha rätt till skadestånd. Med hänsyn till att köpet gjordes nyligen ligger du antagligen forfarande inom vad som avses med "inom rimlig tid" i reklamationshänseende.

Mycket talar för att du skulle kunna vinna framgång i detta ärende även om något klart svar såklart inte går att ge. Jag vill därför varmt rekommendera dig att kontakta en jurist i detta fall så att du kan få vidare vägledning i hur du kan ta dig vidare härifrån. Hos oss kan du boka tid för ett möte som kan hållas såväl online, fysiskt eller genom telefonsamtal. Du kan även läsa mer om köpekontrakt i allmänhet på vår hemsida.