Köpa, hyra ut & sälja
Uppsägning av hyresavtal avseende parkeringplats
Hej! Jag bor i en hyresrätt i ett flerfamiljshus som är privatägt (förstahands-kontrakt).
Jag har fått besked från hyresvärden att han höjer hyran på min parkeringsplats. Det är en utomhusparkering med tillgång till elstolpe. Nu till min konfundering.
Jag är den enda hyresgästen i hela huset som fått detta besked. De andra hyresgästerna som hyr exakt likadana parkeringsplatser har inte fått besked om hyreshöjning. Jag fick detta besked för två månader sedan och jag måste säga upp mitt nuvarande hyresavtal gällande parkeringsplatsen och skriva under det nya hyresavtalet med den förhöjda hyran och skicka in senast 10 mars, d.v.s. om cirka tre veckor.
Rent intuitivt känns det inte som om detta är lagligt, selektiv hyreshöjning på parkeringsplatser. Att välja ut EN hyresgäst och höja dennes hyra gällande parkeringsplats men INTE höja de andra hyresgästernas hyra på exakt likadana parkeringsplatser?
Min fråga är därmed: Är detta lagligt? Om inte, hur ska jag gå till väga? Det framgår i det meddelande jag fick av hyresvärden, att om jag inte skickar in underskrivna kontrakt gällande uppsägning av tidigare hyresavtal samt kontrakt med det nya hyresavtalet, så förlorar jag min parkeringsplats.
Värt att nämna är att min hyresvärd är extremt flyktig, gör minsta lilla samt tidigare har försökt lura mig på att inte betala tillbaka de pengar jag lagt ut på att laga saker i lägenheten som varit hans uppgift att laga. Min oro är att han försöker lura mig även nu.
Tacksam för svar!
Rådgivarens svar
2019-03-04
Hej! Tack för att du vänder dig till Fråga Juristen med din fråga. Svaret följer här nedan.
Allmänt om hyresavtal
Ett hyresavtal mellan en hyresgäst och en hyresvärd faller under de allmänna reglerna och principerna som gäller för avtal inom svensk rätt, samt speciella regler som framkommer av Jordabalken kapitel 12.
Utifrån de allmänna principerna för avtal gäller att ett avtals ses som en viljeförklaring mellan två parter, dvs. att parterna är överens om avtalets innehåll, och att de genom att ingå avtalet avser att bli bundna av innehållet. Eftersom avtalet speglar båda partnerna viljor, kan inte den ena parten ändra innehållet i avtalet utan att den andra parten godkänner ändringen.
Jordabalken kapitel 12 har speciella regler vad avser just hyrdenesavtal för lägenheter. Här återfinns bl.a. regler för hur en ändring i ett hyresavtal kan göras, alternativt inte göras, och som exempel kan en hyresvärd inte ändra hyran i hyresavtalet på oskälig grund. Här råder den s.k. bruksvärdesprincipen, vilket innebär att en hyra ska bestämmas utifrån en jämförelse med andra likartade hyresrätter för att hyran ska anses skälig.
Dock när det gäller hyra av parkeringsplats utomhus är det dock andra speciella regler som blir tillämpliga på avtalet. Hyra av en parkeringsplats utomhus regleras inte av reglerna för hyresrättsavtal som framkommer av jordabalkens kapitel 12, utan då rör det sig istället om arrendeavtal, vilket framkommer av jordabalkens kapitel 8.
Hyra av parkeringsplats
Av jordabalken kapitel 12 framkommer vissa regler som avser att skydda hyresgästen. Sådana regler avser t.ex. att hyresgästen inte kan sätta hyran till vilket pris hen vill, och det finns dessutom det s.k. besittningsskyddet för hyresgästen.
Dessa skyddsregler återfinns inte i jordabalken kapitel 8. En hyresvärd har rätt att sätta vilket pris hen vill på en parkeringsplats, och eftersom det inte finns något besittningsskydd i jordabalken kapitel 8 har din hyresvärd rätt att säga upp avtalet utan ditt samtycke. Din hyresvärd har då rätt att erbjuda dig ett nytt avtal med ett nytt hyrespris på parkeringsplatsen, och det är då upp till dig att acceptera eller inte.
Sammanfattning
De finns allmänna regler och principer inom svensk avtalsrätt som gäller generellt för alla avtal. Det kan dock finnas mer speciella regler, och dom det finns mer speciella regler så gäller dessa framför de mer allmänna reglerna.
När det gäller hyresavtal för lägenheter finns det lagregler som är avsedda att skydda hyresgästen, så som besittningsskyddet och en begränsad möjlighet för hyresvärden att sätta oskäliga hyror.
Dock när det gäller avtal om parkeringsplats gäller inte samma regler som vid hyra av lägenhet, och det leder till att den som väljer att hyra ut en parkeringsplats kan sätta vilket pris hen vill på parkeringsplatsen, samt har även rätt att upphäva avtal utan den andra partens samtycke.
Jag hoppas att mitt svar har varit till hjälp! Om det är något annat du undrar över får du gärna skicka in fler frågor till Fråga Juristen.
Med vänlig hälsning,
Gabriel Axelsson
Fråga Juristen är en tjänst där du kan söka efter svaret på juridiska frågor. Frågorna har besvarats av studenter från Familjens Jurists studentnätverk. Rådgivningen har utförts efter bästa förmåga och svaren utgår från hur juridiken såg ut då svaret publicerades, vilken kan ha ändrats sedan dess. Familjens Jurist ansvarar inte för ett visst resultat som kan uppkomma på grund av att du använder svaret eller givna råd från Fråga Juristen i något sammanhang. Läs mer om Fråga Juristen här.