Köpa, hyra ut & sälja
När kan man bryta ett hyreskontrakt samt kan man få tillbaka hyran vid hyresvärdens kontraktsbrott?
Jag har ett problem med min studentlägenhet. På mitt kontrakt står det våning 4 men när jag fick nyckeln och kolla in den, var den på våning 5 (toppvåning med lutat tak). Jag hade ingen chans att kolla in lägenheten innan avtalet slöts, då jag fick mailet om erbjudandet kl 17:00 och skulle som senast svara samma dag.
De påstår att objektsnumret stämmer, men det säger mig ingenting då jag ej sett lägenheten innan avtalet, endast efter att jag fått nyckeln. Jag undrar om jag har rätt till att bryta kontraktet, samt få tillbaka hyran, då jag ej fått det jag blev erbjuden, och vad jag kan göra. Jag har skickat mail till boföretaget, men de vill inte göra något åt det och nekar till att det finns fel fastän byggnaden säger att lägenheten ligger på våning 5.
Senaste mailet svarade de att lägenheten ligger 4 våningar upp, vilket i sådana fall skulla ha tydliggjorts och sedan anser de att entrévåningen räknas som både 0 och 1(1 på deras hemsida och 0 i verkligheten).
Jag hoppas ni kan hjälpa mig med detta.
Rådgivarens svar
2020-01-27
Hej och stort tack för att du vänder dig till oss med din fråga! Nedan kommer en redogörelse för vad som gäller i din situation.
När har hyresvärden gjort sig skyldig till kontraktsbrott och vilka påföljder gäller?
Frågor om hyresrätter regleras i jordabalkens 12 kap. Här regleras bl a frågor om hyresvärdens kontraktsbrott. Ett kontraktsbrott från hyresvärdens sida är kopplat till hyresvärdens skyldigheter gentemot hyresgästen. Hyresvärden har olika skyldigheter, men generellt sett handlar det om att hyresrätten ska uppfylla en viss standard. Ett exempel på kontraktsbrott är när hinder eller men uppstår för hyresgästen (jordabalken 12 kap 16 § punkt 3).
Om hyresvärden gjort sig skyldig till kontraktsbrott kan olika påföljder för hyresvärden bli aktuella. I första hand ska hyresvärden på egen bekostnad avhjälpa felet. Om så inte sker har hyresgästen rätt att häva kontraktet. Någon rätt att få tillbaka hyran finns inte, men däremot kan nedsättning av hyra förekomma. I sällsynta fall kan även ett skadeståndsansvar för hyresvärden förekomma. (För påföljder, se jordabalken 12 kap 11 §.)
Har din hyresvärd gjort sig skyldig till kontraktsbrott?
I ditt fall ser jag tyvärr inga möjligheter att hävda kontraktsbrott. Först och främst har troligtvis din hyresvärd rätt i att ditt kontrakt överensstämmer med din lägenhet. Det är nämligen typiskt sett skillnad på våning och plan. I ditt fall verkar det som att din lägenhet ligger på våning 4, men på plan 5.
Även om din lägenhet skulle ligga på en annan våning än vad som framgår av kontraktet ser jag inte heller några möjligheter att hävda kontraktsbrott. Att din lägenhet ligger på en annan våning än vad som skulle framgå av kontraktet anses tyvärr inte utgöra hinder eller men enligt jordabalkens mening. Generellt sett är det ganska allvarliga hinder eller men som avses och fel våningsplan anses helt enkelt inte tillräckligt allvarligt för att hyreskontraktet ska kunna brytas. Det som avses är snarare att lägenheten är mindre till ytan än vad som avses i kontraktet eller att ett helt rum saknas. Det faktum att du hade kort tid på dig att svara och att du inte fick möjlighet att titta på lägenheten innan du tackade ja, ändrar tyvärr inte din situation. Det du kan göra om du är missnöjd är därför att säga upp din lägenhet enligt den uppsägningstid som framgår av kontraktet.
Jag hoppas det var svar på din fråga. Skulle du ha några vidare frågor är du välkommen att ställa en ny fråga hos oss.
Fråga Juristen är en tjänst där du kan söka efter svaret på juridiska frågor. Frågorna har besvarats av studenter från Familjens Jurists studentnätverk. Rådgivningen har utförts efter bästa förmåga och svaren utgår från hur juridiken såg ut då svaret publicerades, vilken kan ha ändrats sedan dess. Familjens Jurist ansvarar inte för ett visst resultat som kan uppkomma på grund av att du använder svaret eller givna råd från Fråga Juristen i något sammanhang. Läs mer om Fråga Juristen här.