Köpa, hyra ut & sälja
Kan man kräva hela hyran av sina hyresgäster om de flyttar ut före uppsägningstiden är slut?
Hej,
jag hyr ut min hyresrätt i andra hand sedan nio månader. Om min andrahandshyresgäst meddelat att de flyttar ut och lämnar över nycklarna två veckor innan dess att avtalad tre månaders uppsägningstid löper ut - kan jag då kräva hyra för hela uppsägningstiden, men ändå hålla fast vid att det är datumet de meddelat att de lämnar över nycklarna som gäller för att de faktiskt lämnar lägenheten? Har jag med andra ord rätt att ta ut hyra för hela den sista kalendermånaden trots att jag samtidigt kräver att de lämnar över nycklar och lämnar lägenheten det datum de meddelade att de tänker göra det? Jag har aldrig sagt till dem att de får något hyresavdrag bara för att de flyttar ut tidigare - det var deras beslut, men nu vägrar de sätta in en full månads hyra samtidigt som jag tänker flytta in i min hyresrätt så fort de lämnat över nycklarna i mitten på månaden så som de meddelat? Skälet till att jag vill ha en hel månads hyra trots att jag kommer nyttja lägenheten en del av den månaden är att de orsakat mig merjobb när de plötsligt uppgav att de flyttar ut tidigare - de har ju valt att skriftligen och av egen fri vilja meddela ett annat avtalat och godkänt utflyttningsdatum samtidigt som jag inte lovat dem något avdrag på månadshyran för detta. Eller måste jag trots deras besked låta lägenheten fortsätta vara tillgänglig för dem för att få ut hela den sista avtalsmånadens hyra?
Rådgivarens svar
2020-01-27
Stort tack för att du vänder dig till Fråga Juristen med din fråga! Hyra regleras i Jordabalken 12 kap, även kallat hyreslagen.
Om uppsägningstiden enligt hyreslagen
Hyresavtal som gäller på obestämd tid kan sägas upp för att upphöra att gälla vid månadsskiftet som inträffar efter tre månader från uppsägningen, och vid ett tidsbestämt avtal har hyresgästen rätt till en uppsägningstid på 3 månader, om hyrestiden är längre än tre månader.
Hyreslagen ska skydda hyresgästen. Därför är avtalsvillkor som strider mot hyreslagen utan verkan mot hyresgästen, se JB 12:1 st. 5. Hyresvärden och hyresgästen kan avtala om en kortare uppsägningstid än den som står i lagen om de är överens, eftersom detta i så fall inte är till nackdel för hyresgästen. Dock har hyresgästen alltid rätt till den lagstadgade uppsägningstiden. Under uppsägningstiden så gäller fortfarande avtalet, alltså har hyresgästen rätt att nyttja lägenheten, och hyresvärden har rätt till ersättning.
Vad gäller i ditt fall?
Eftersom dina hyresgäster har rätt till 3 månaders uppsägningstid både enligt ert avtal och enligt lagen, så har de rätt att nyttja lägenheten hela denna period. Du kan med andra ord inte kräva att de ska lämna lägenheten tidigare, även om de sagt att de ska det, men du kan kräva hyra för hela perioden. De får såklart lämna lägenheten tidigare om de vill, och det förändrar inte din rätt att kräva hela hyran.
Om de vill säga upp avtalet att upphöra tidigare än 3 månader efter uppsägning, och du godkänner detta så har ni kommit överens om en kortare uppsägningstid, vilket är tillåtet eftersom det inte är till nackdel för hyresgästen. Då har de rätt till tillgång till lägenheten bara fram till detta datum och detsamma gäller din rätt till hyra.
Om konkludent handlande
Avtal kan komma till inte bara genom skriftliga och muntliga överenskommelser, utan även genom att man faktiskt handlar på ett visst vis, och detta kallas för konkludent handlande. Om dina hyresgäster meddelar att de flyttar ut tidigare och du då meddelar att du tänker flytta in då de lämnar, skulle det kunna ses som att du godkänner en tidigare utflytt genom konkludent handlande. Om så är fallet har du inte rätt att kräva hyra för de sista två veckorna.
Sammanfattning
Du har alltså ingen rätt att kräva att dina hyresgäster flyttar ut före uppsägningstiden är slut, och du måste hålla lägenheten tillgänglig för dem. Däremot kan du kräva att de betalar hyra för hela månaden.
Om de meddelar att de vill flytta ut tidigare och du meddelar att du inte kommer hålla lägenheten tillgänglig för dem efter det datumet, så skulle detta dock kunna ses som att du godkänner en tidigare utflytt. I sådant fall kan du tappa rätten att kräva hyra för de sista veckorna eftersom avtalet anses upphöra redan då. Vill du med säkerhet få in hela hyran ska du alltså hålla lägenheten tillgänglig under hela uppsägningsperioden.
Hoppas du har fått svar på din fråga! Undrar du något annat är du varmt välkommen att ställa en ny fråga till Fråga Juristen.
Fråga Juristen är en tjänst där du kan söka efter svaret på juridiska frågor. Frågorna har besvarats av studenter från Familjens Jurists studentnätverk. Rådgivningen har utförts efter bästa förmåga och svaren utgår från hur juridiken såg ut då svaret publicerades, vilken kan ha ändrats sedan dess. Familjens Jurist ansvarar inte för ett visst resultat som kan uppkomma på grund av att du använder svaret eller givna råd från Fråga Juristen i något sammanhang. Läs mer om Fråga Juristen här.