Köpa, hyra ut & sälja
Kan man avtala om annan uppsägningstid än vad som sägs i privatuthyrningslagen?
Hej !
Jag har haft en hyresgäst som bott i mitt hus på nedervåningen sedan februari 2020. Det är ett före detta garage som jag byggt om till en studio.
När hyresgästen valde att flytta in meddelade jag att det istället för de lagstadgade 3 månaderna så gav jag personen 2 månaders uppsägningstid.
Jag har inget vittne på det.
Den 17 oktober 2020 får jag ett sms om att hyresgästen där den berättar att avsikten är att flytta ut efter jul. Eftersom det meddelandet stämde överens med två månaders uppsägningstid så var allt okej ansåg jag.
Några veckor senare kommer ett nytt sms med information från hyresgästen att avsikten är att flytta ut den sista november.
Vid kontakt med hyresgästen in persona förhör jag mig om att det hyresgästen har förstått att det är två månaders uppsägningstid vilket jag får ett nekande svar på. Det hade inte uppfattats av hyresgästen att det var två månaders uppsägningstid.
Hyresgästen har nu flyttat ut utan att betala för december månad, som det var muntligen avtalat om.
Jag ska försöka lösa detta genom att försöka prata med hyresgästen men tror inte att det leder någonvart.
Eftersom hyresgästen inte vill veta av något muntligt avtal så avser jag kräva tre månaders uppsägningstid vilket innebär att även januari skall betalas.
Min fråga är hur jag ska gå till väga och hur pass stor vikt sms-beviset är för att ett hyresavtal har ingåtts med 2 eller 3 månaders uppsägningstid.
Rådgivarens svar
2020-12-07
Hej och tack för att du vänder dig till oss på Fråga Juristen! Nedan följer en redogörelse för vad som gäller i din situation.
Du skriver att du hyr ut en del av ditt hus. Det är därför den s.k. privatuthyrningslagen som är tillämplig.
Tillämpningen av privatuthyrningslagen och hyreslagen
Om hyresförhållandet avser hyra av ett hus eller bostadsrätt, och avtalet ingicks efter 1 februari 2013, är det privatuthyrningslagen som ska tillämpas. Om det istället gäller hyra av en hyresrätt, eller hus/bostadsrätt där avtalet ingicks före 1 februari 2013, gäller hyreslagen. Vilken av dessa lagar som ska tillämpas får betydelse för b.la uppsägningstid samt besittningsskydd.
Uppsägning enligt privatuthyrningslagen
Ett hyresavtal gäller för obestämd tid, om inte en bestämd hyrestid avtalats. Om hyresavtalet gäller på obestämd tid måste det sägas upp för att upphöra att gälla. Om det istället är ett tidsbestämt hyresavtal upphör det att gälla vid hyrestidens slut (3§).
I 3 § 2 st. framgår det att hyresgästen får säga upp hyresavtalet med 1 månads uppsägningstid. Hyresvärden däremot har 3 månaders uppsägningstid, om inte en längre tid är avtalad.
Lagen utgör ett slags minimiskydd för hyresgästen. I 2 § stadgas det att avtalsvillkor som i jämförelse med privatuthyrningslagen är till nackdel för hyresgästen är utan verkan mot denne, om inte annat anges i lagen. Det innebär alltså att om man avtalar om något (t.ex uppsägningstiden) som strider mot lagen och det är till nackdel för hyresgästen är hyresgästen inte bunden av den delen av avtalet.
Din situation
Du skriver att du har gett hyresgästen 2 månaders uppsägningstid istället för de lagstadgade 3 månaderna. Jag tror att du har utgått ifrån hyreslagen, där det står att 3 månaders uppsägningstid gäller. Hyreslagen är dock inte tillämplig i ditt fall eftersom det avser hyra av del i hus, och avtalet ingicks 2020. Enligt privatuthyrningslagen har hyresgästen som redogjorts för ovan 1 månads uppsägningstid. Det muntliga avtalet om 2 månaders uppsägningstid är därför till nackdel för hyresgästen och blir därför ogiltigt. Du kan således inte kräva att hyresgästen ska betala hyran för december och januari. Bevisvärdet av er sms- konversation kommer tyvärr inte ha någon betydelse i det här fallet, eftersom såväl 2 månader som 3 månaders uppsägningstid för hyresgästen är i strid med lagen.
Hoppas att du fick svar på din fråga. Om du behöver ytterligare juridisk hjälp rekommenderar jag att du kontaktar Familjens Jurist som kan hjälpa dig med hyresavtalet.
Om du har ytterligare frågor är du välkommen att återkomma till oss på Fråga Juristen.
Fråga Juristen är en tjänst där du kan söka efter svaret på juridiska frågor. Frågorna har besvarats av studenter från Familjens Jurists studentnätverk. Rådgivningen har utförts efter bästa förmåga och svaren utgår från hur juridiken såg ut då svaret publicerades, vilken kan ha ändrats sedan dess. Familjens Jurist ansvarar inte för ett visst resultat som kan uppkomma på grund av att du använder svaret eller givna råd från Fråga Juristen i något sammanhang. Läs mer om Fråga Juristen här.