Stort tack för att du vänder dig till Jurdik Till Alla! Nedan kommer en redogörelse för vad som gäller och vad det innebär för den aktuella situationen.

Allmän redogörelse

Din fråga aktualiserar vad som gäller vid uthyrning av en lokal i andra hand. De bestämmelser som reglerar det här finns i 12 kap. JB (hyreslagen). Jag tolkar din fråga som att du vill ta reda på förutsättningarna för att hyra ut en del av lokal i andra hand trots att hyresgästen i praktiken använder hela lokalen. Vidare tolkar jag det som att du undrar vad som gäller i hyresförhållandet när hyresgästen överskridit sin bestämda hyrestid om ett år.  

Uthyrning av lokal i andra hand

Huvudregeln om uthyrning i andra hand är enligt 12 kap. 39 § JB att det inte får ske utan hyresvärdens samtycke. Om det är så att man endast hyr ut en del av en lokal så gäller enligt 12 kap. 41 § JB att man får inrymma personer så länge det inte medför men för hyresvärden. Det är alltså av stor betydelse att man kan avgöra huruvida det rör sig om en uthyrning av hela lokalen eller endast en del av den.

Rör det sig om en andrahandsuthyrning gäller även 12 kap. 40 § JB som säger att man får hyra ut lägenheten i andra hand om hyresnämnden lämnar tillstånd. För att hyresnämnden ska lämna tillstånd krävs beaktansvärda skäl samt att hyresvärden inte har befogad anledning att vägra samtycke. 

Trots att avtalet förskriver en rätt att nyttja endast en del av en lägenhet eller lokal kan det förhållandet att man som hyresgäst i praktiken nyttjar hela lokalen ha avgörande betydelse. Är det så att man självständigt kan nyttja hela lokalen gäller alltså ett krav på att hyresvärden samtyckt till upplåtelsen eller att man har tillstånd från hyresnämnden. Innehas inget tillstånd eller samtycke gäller att hyresvärden kan förklara hyresrätten förverkad enligt 12:42 p. 4 JB. Hyresvärden måste dock först säga till och ge hyresgästen en chans till rättelse innan hyresrätten förverkas. Att en hyresrätt är förverkad innebär att hyresvärden har rätt att säga upp avtalet omedelbart.

Hyresavtal och uppsägning av lokal

Ett hyresavtal kan löpa antingen på obestämd eller bestämd tid. Detta bestäms av parterna i hyresavtalet. Enligt 12 kap. 3 § st. 3 gäller dock att även om avtalet har ingåtts på bestämd tid  övergår det till obestämd tid om hyresgästen fortsätter att använda lägenheten en månad efter hyrestidens utgång utan att hyresvärden ber om att man ska flytta. Ett hyresavtal som gäller för obestämd tid har en uppsägningstid om nio månader enligt 12 kap. 4 § st. 1 p. 2 JB.  

Den aktuella situationen

Eftersom du har angett att det gäller en lokal som är uthyrd till 95 % men att hyresgästen har nyttjat hela lokalen i flera år är det troligen att se som en upplåtelse i andra hand som kräver hyresvärdens samtycke. Det framgår inte av din fråga huruvida hyresvärden har samtyckt eller om tillstånd av hyresnämnden finns. Mitt råd är att försäkra sig om att detta finns för att inte den första hyresgästen ska få sin hyresrätt förverkad. Om hyresrätten blir förverkad går det inte längre att hyra i andra hand från samma hyresvärd då denne ej längre är hyresgäst i lokalen.

Eftersom hyresgästerna har hyrt lokalen i sex år utan att, i alla fall vad jag tolkar det som, ha fått anmodan att flytta gäller hyresavtalet för obestämd tid. Om hyresvärden vill säga upp avtalet gäller därför en uppsägningstid om nio månader.

Rekommendation

Så länge det finns samtycke till andrahandsupplåtelsen verkar det som att allt är i sin ordning. Av frågan framgår dock inte många omständigheter men jag har försökt att ge en så heltäckande bild som möjligt av vad som gäller. Om det finns fler frågor angående hyresförhållandet kan ni alltid boka en tid med en jurist för ytterligare rådgivning.