Köpa, hyra ut & sälja
Hur fungerar hembudet?
Jag vill veta hur hembudet fungerar i följande fall. först citerar jag ur min mor gåvobrev från 2001. gåvobrevet gäller en fastighet med gammalt hus och tomt i vackert sjöläge på Ingarö, Sthlm:s skärgård. Vi är 3 syskon son äger denna varav jag äger minst.
Gåvobrevets punkt 4. "Vill någon av gåvotagarna överlåta sin fastighets del helt eller delvis till annan än egen bröstarvvinge skall gåvotagaren vara skyldig att hembjuda fastighetsdelen till de andra gåvotagarna eller till den eller dem vartill dennes/deras ägarerätt kan ha övergått. Hembud skall ske skriftligen. I den mån flera önskar begagna sig av sin inlösningsrätt, skall den hembjudna delen fördelats lika mellan dem. Inlösningsrätten förfaller, om inte någon berättigad inom två(2) månader därefter skriftligen hos överlåtaren påkallar att få utnyttja rätten.
Inlösen ska ske med det vid hembudstillället gällande marknadsvärdet, vilket värde ska fastställas av en opartisk värderingsman, såvida parterna inte överenskommer om annat"
1.Jag har erbjudit min andel till mina syskon som aldrig svarar ja eller nej utan snor runt hit och dit med villkor och pris. De har formellt aldrig skriftligt svarat att de vill utnyttja rätten. Måste jag ha skrivit ett särskilt formulör för att delge dem hembudet eller räcker det att jag i fri text flera gånger erbjudit dem att köpa min andel och aldrig vänt mig till någon annan?
2, Har jag, när det skriftligen aldrig svara att de vill utnyttja hemrätten, då rätt att sälja min andel till en utomstående person?
3. Följer hembudskyldigheten med i försäljningen till den utomstående personen?
4. Framgår det med odiskutabel klarhet om det är säljaren eller köparen som ska anlita värderingsmannen och betala denna? (Jag är säljare och anser inte att jag är skyldig till detta utan det kan köparen göra om han inte tror på mäklarnas virka priser, som även värderingsmannen muntligt hänvisat till?)
Jag önskar få försäljningen av mina andelar klar eftersom samägandet av fastigheten inte fungerar och allabörjar bli gamla med dess konsekvenser. jag vill inte att mina barn ärver detta problem att reda ut med mina åldrade syskon eller ett antal kusiner.
Rådgivarens svar
2018-04-27
Hej! Tack för att du vänder dig till Fråga Juristen med din fråga!
Nedan går jag igenom dina frågor i tur och ordning:
Fråga 1
I gåvobrevet framgår det att hembudet ska delges skriftligen. Det framgår inga särskilda formkrav i övrigt. I många avtal brukar det finnas en särskild paragraf där det framgår mer i detalj hur ett meddelande ska utformas. Denna paragraf återfinns ofta bland de sista paragraferna. Jag tycker att du först och främst kollar om det finns en sådan paragraf. Om det inte gör det borde det räcka med, att så som du har gjort ge dem ett skriftlig meddelande. Om du är osäker kan du alltid skicka meddelandet som rekommenderat brev, vilket är bättre ur bevissynpunkt.
Fråga 2
I hembudsklausulen framgår det tydligt att inlösenrätten förfaller efter två månader från det att de fått meddelande om att du vill använda hembudet. Väljer dina syskon att vara passiva och inte svara så kan du sälja din del av fastigheten. Det är endast om de vill använda inlösenrätten som de behöver vidta en aktiv handling.
Fråga 3
I gåvobrevet framgår det endast att det är gåvotagaren som har en skyldighet att hembuda fastigheten vid försäljning. Gåvotagarens förpliktelser följer därför inte med till en utomstående köpare.
Fråga 4
Många gånger krävs det ingen större kostnad för att värdera en fastighet. Om dina syskon går med på det kan du anlita en eller flera mäklare för att värdera fastigheten. Ofta gör en mäklare detta utan arvode. Eftersom det inte framgår av ordalydelsen vem som ska betala för en oberoende värderingsman ligger det närmast till hand att tolka villkoret utifrån gåvogivarens avsikt med gåvan. Eftersom gåvogivaren lagt in en hembudsklausul i gåvobrevet är det troligt att gåvogivarens avsikt varit att fastigheten först och främst ska stanna inom den utvalda kretsen. Eventuella kostnader för den som vill sälja borde därför falla på den som vill sälja sin andel. Det ligger alltså närmast till hand att du får stå för kostnaden. Tänk dock på att kostnader som du har för värdering kan vara avdragsgill när du ska deklarera en eventuell vinst.
Avslutande kommentar och rekommendation
För att kunna ge dig helt säkra svar för hur hembudsklausulen ska tolkas är det nödvändigt att läsa hela gåvobrevet. De svar jag har gett baseras enbart på den information du har bifogat. I många fall kan ett gåvobrev innehålla bestämmelser, före eller efter en enskild paragraf, som påverkar övriga bestämmelser. Min rekommendation är därför att du tar med gåvobrevet i sin helhet till en jurist som arbetar med avtalsrätt innan du vidtar några ytterligare åtgärder.
Om du behöver mer hjälp kan du ta kontakt med en av våra jurister som du kommer i kontakt med här. Jag hoppas att du har fått svar på din fråga!
Fråga Juristen är en tjänst där du kan söka efter svaret på juridiska frågor. Frågorna har besvarats av studenter från Familjens Jurists studentnätverk. Rådgivningen har utförts efter bästa förmåga och svaren utgår från hur juridiken såg ut då svaret publicerades, vilken kan ha ändrats sedan dess. Familjens Jurist ansvarar inte för ett visst resultat som kan uppkomma på grund av att du använder svaret eller givna råd från Fråga Juristen i något sammanhang. Läs mer om Fråga Juristen här.