Hej! Tack för att du vänder dig med din fråga till Fråga Juristen.

Jag förstår din fråga som att du vill veta om en delägare, utan övriga delägares samtycke, kan få till stånd en försäljning av hela den samägda egendomen. Inledningsvis kommer jag gå igenom vad som gäller generellt och sedan avsluta med en rekommendation om hur man kan gå vidare.

Egendom med flera ägare
Lag (1904:48 s.1) om samäganderätt (samägandelagen) innehåller regler om då två eller flera personer äger egendom tillsammans och då är delägare av egendomen. Enligt 2 § samägandelagen är huvudregeln att åtgärder som rör den samägda egendomen som helhet kräver båda ägarnas samtycke.

Försäljning av hela egendomen
Utgångpunkten är som ovan nämnt samtycke rörande beslut om egendomen som helhet. 6 § samägandelagen säger dock att varje delägare har rätt att vända sig till tingsrätten för att ansöka om att hela egendomen ska bjudas ut till gemensam försäljning på offentlig auktion. Försäljningen sköts då enligt 8 § samägandelagen av en god man som utses av rätten. Det är gode mannen som skriver köpebrev och fördelar köpeskillingen mellan delägarna. Tingsrätten kan, på begäran av en delägare, sätta en minimigräns för försäljningen enligt 9 § samägandelagen, i övrigt sköts försäljningsvillkoren av gode mannen. Kostnaden för gode mannen delar delägarna på i lika stor del som de äger egendomen enligt 15 § samägandelagen. Även om delägarna inte är överens om att anta ett bud vid försäljningen kommer det högsta budet som överstiger det enligt 9 § samägandelagen satta minimipriset, om sådant är satt, automatiskt att ses som antaget enligt 12 § samägandelagen.

Tingsrätten får inte fatta ett beslut om försäljning av hela egendomen om den delägare som motsätter sig försäljning kan visa på synnerliga skäl för att egendomen inte ska säljas just nu. Till synnerliga skäl räknas inte en allmän ovilja att sälja egendomen.

Det finns inget som hindrar den delägare som inte vill sälja egendomen att lägga bud på hela egendomen på den offentliga auktionen och på så sätt köpa ut övriga delägare.

Försäljning av endast delägarens del
Motsatsvis säger 2 § samäganderättslagen att en delägare inte behöver övriga delägares samtycke för beslut som rör enbart dennes del av egendomen, alltså inte egendomen som helhet. Delägaren bestämmer fritt över sin egen del av egendomen och kan därmed sälja sin del utan andra delägares samtycke.

Samäganderättsavtal
Samägandelagen är en dispositiv lag. Det innebär att den viker för sådant som delägarna har avtalat om rörande egendomen, exempelvis hur samägandet ska upplösas. Finns det inget samäganderättsavtal gäller samägandelagen.

Rekommendation
Precis som du säger kan alltså en delägare få till stånd en försäljning av hela den samägda egendomen, utan övriga delägares samtycke.

Det finns både för- och nackdelar med en offentlig auktion. Fördelarna är bland annat att det kan generera en högre köpeskilling än om en delgäare skulle lösa ut de andra samt att försäljningen kan ske omgående om inga synnerliga skäl finns. Nackdelar är exempelvis att det tillkommer kostnader för försäljning och god man samt att det inte är säkert att den delägare som vill ha tomten kvar är högstbjudande på auktionen och egendomen säljs då till någon annan.

Jag rekommenderar alltid att upprätta ett samägandeavtal för att säkerställa att delägarna är överens om hur ett upplösande av samägandeskapet ska ske för att undvika framtida missförstånd och kostsamma tvister.

Om man vill kan man boka en telefontid hos Familjens Jurist för vidare rådgivning rörande samäganderätt. Familjens Jurist kan även hjälpa till att upprätta samäganderättsavtal om det är aktuellt.

Jag hoppas att du känner att du har fått svar på dina frågor och tveka inte att kontakta Fråga Juristen igen om du har andra frågor.