Hej och tack för att du vänder dig till oss med din fråga! Eftersom din fråga rör bostadshyra kommer jag att använda mig av 12 kap. jordabalken (JB) vid mitt svar. Jag kommer inledningsvis att redogöra för utgångspunkten för andrahandsuthyrning. Jag kommer sedan att redogöra för besittningsrätten och hur man som förstahandshyresgäst kan göra för att en andrahandshyresgäst inte ska få besittningsskydd. Avslutningsvis följer en sammanfattning och rekommendation 

Andrahandsuthyrning

Om man hyr ut sin hyresrätt till annan, som ska använda lägenheten för självständigt brukande, och alltså inte som till exempel inneboende, rör det sig om en andrahandsupplåtelse, 12 kap. 39 § JB. I dessa fall brukar den som upplåter sin lägenhet kallas förstahandshyresgäst och den som hyr lägenheten i andra hand för andrahandshyresgäst.

Det finns några särskilda saker att tänka på när man hyr ut i andra hand. Det viktigaste är att få hyresvärden eller hyresnämndens tillstånd, vilket du nämner att du fått. En annan viktig sak att tänka på är att inte ta ut för mycket i hyra. Hyran får vara högst det du som förstahandshyresgäst betalar, med ett eventuellt påslag om 15 % om lägenheten är möblerad. Om lägenheten hyrs ut möblerad bör en inventarieförteckning över vad som ingår bifogas till hyreskontraktet. 

Besittningsskydd

Som andrahandshyresgäst har man inte lika starkt skydd som en förstahandshyresgäst. Bland annat får man inte besittningsskydd förens efter två år, om man inte avtalat om att man ska ha det från början, 12 kap. 45 § JB. Att man som hyresgäst saknar besittningsskydd innebär att man inte har rätt att få kontraktet förlängt vid uppsägning.

Besittningsskyddet och den lagstadgade uppsägningstiden är två olika saker. Om inte hyrestiden är reglerad, alltså till exempel att du hyr ut din lägenhet i x-antal månader, kommer uppsägningstiden från hyresvärdens (förstahandshyresgästens) håll att vara tre månader. Det går i detta fall inte att avtala om en kortare uppsägningstid, och avstående av besittningsskydd inverkar inte på detta.

Avtal om att avstå besittningsskydd

Om hyresförhållandet ska pågå i mer än två år kan det vara lämpligt att avtala om besittningsskyddet. Om avtalet behöver hyresnämndens godkännande, eller gäller redan i och med att båda parterna godkänt det, beror på. Vid andrahandsupplåtelse gäller avtalet utan hyresnämndens godkännande förutsatt att förstahandshyresgästen själv avser att bosätta sig i lägenheten. Ett sådant avtal gäller i regel i fyra år. Du kan med fördel använda dig av ett standardavtal när du upprättar ett avtal om detta. Ett sådant går att hitta på hyresnämndens hemsida.

Sammanfattning och rekommendation

Sammanfattningsvis kan vi konstatera att du inte behöver skriva ett avtal om att andrahandshyresgästen ska avstå sitt besittningsskydd, förutsatt att hyresförhållandet avser att pågå under mindre än två år. Om hyresförhållandet eventuellt ska pågå under en längre tid går det att avtala bort besittningsskyddet.

Jag rekommenderar dig att använda dig av hyresnämndens standardblankett om ni ska skriva ett avtal om avstående av besittningsskydd. Om du vill ha hjälp av en jurist att skriva avtalet, en jurist kan även vara behjälplig så att hyresavtalet reglerar det du vill att det ska reglera, kan du boka en tid här. Du kan även läsa mer om andrahandsuthyrning på vår webbplats.

Jag hoppas att du har fått svar på din fråga! Om du har någon mer fråga eller fundering är du varmt välkommen att ställa en ny.