Hej, och stort tack för att du vänder dig till oss med din fråga! Nedan kommer jag redogöra för vad som gäller och hur ni kan gå vidare med ert ärende.

Samägande

Samägande regleras i samäganderättslagen. Lagen gäller oavsett om det rör sig om en fastighet, hus på ofri grund eller bostadsrätt. Lagen är dispositiv. Med det menas att det råder avtalsfrihet och delägarna kan därmed själva bestämma hur stor andel var och en ska äga, samt hur villkoren för samägandet ska se ut. Finns inget avtal så gäller lagens regler. Finns det ett avtal, men där endast vissa frågor reglerats, gäller lagen för resterande frågor.

Förvaltning av samägd egendom

Enligt 2 § samäganderättslagen så krävs det att samtliga delägare är eniga för att en förvaltningsåtgärd ska kunna vidtas som påverkar egendomen i sin helhet. Det innebär att t.ex. renoveringar, ombyggnationer etc. som en delägare vill genomföra kräver samtycke från övriga delägare.

Ett undantag finns dock enligt paragrafen för brådskande åtgärder som är nödvändiga för att bevara egendomens värde. Sådana åtgärder får vidtas av en delägare ensam, men endast när orsaken till att enighet inte kan uppnås är på grund av att en eller flera delägare inte kan delta i beslutsfattandet pga. sjukdom, frånvaro eller dyl. Undantaget gäller dessutom endast för åtgärder som är nödvändiga för att bevara egendomens värde, t.ex. åtgärdandet av en pågående vattenläcka i en samägd lägenhet, eller försäljningen av samägda aktier som sjunker i värde och som förväntas fortsätta sjunka.

Det råder däremot oklarhet kring om en enskild delägare ensam kan besluta om åtgärder för egendomens förbättring. Det tycks vara möjligt för en ensam delägare att besluta om åtgärder som utan tvekan gynnar alla delägare och som inte påverkar egendomen, t.ex. att förnya tillstånd eller teckna försäkring på egendomen. Mer tveksamt är situationen då en åtgärd visserligen förbättrar egendomens värde, men är mer ingripande och där flera olika valmöjligheter finns.

God man vid oenighet

Kan delägarna inte enas om egendomens förvaltning, kan en eller flera av dem ansöka om att domstolen utser en god man som tar över förvaltningen, 3 § samäganderättslagen. Den gode mannen ska då opartiskt förvalta egendomen på det sätt som bäst gynnar delägarna och därigenom försöka lösa dödläget.

En god man har dock rätt till arvode för sitt arbete och innebär en extra kostnad för delägarna.

Försäljning av samägd egendom

Även en försäljning, pantsättning eller uthyrning av hela egendomen kräver samtliga delägares samtycke enligt 2 § samäganderättslagen. Från kravet på enighet finns dock ett viktigt undantag.

Enligt 6 § samäganderättslagen har varje delägare rätt att kräva tvångsförsäljning av hela egendomen. Detta innebär att delägaren ansöker hos domstol om försäljning av egendomen, varefter egendomen bjuds ut på offentlig auktion till högst bjudande. En delägare som motsätter sig försäljning kan få den stoppad om hen lyckas visa ”synnerliga skäl för anstånd”, dvs. starka skäl för varför en försäljning inte bör ske just nu.

En tvångsförsäljning av makars eller sambors gemensamma bostad är dock aldrig möjlig under tiden som bostaden utgör parets gemensamma bostad.

Detta gäller alltså för försäljning av hela den samägda egendomen. Varje delägare har dock alltid rätt att fritt sälja sin andel utan samtycke från övriga delägare, så länge inget annat avtalats mellan delägarna.

Rekommendation

Det krävs alltså samtycke från sambon för att få genomföra en renovering av lägenheten, så det är inte möjligt att tvinga honom att gå med på detta. Den del av renoveringen som snarare är att se som reparationer anser jag dock vara en sådan åtgärd som en delägare ensam kan besluta om, särskilt när det sker utan kostnad.

De enda två alternativ som lagen erbjuder för att lösa ett dödläge av detta slag är att ansöka om god man eller tvångsförsäljning. Båda alternativen är generellt tveksamma ur ett ekonomiskt perspektiv. En god man kan nämligen kosta mer än det genererar, och en tvångsförsäljning brukar generellt generera ett vinnande bud långt under marknadsvärdet. En tvångsförsäljning är dessutom inte möjlig om bostaden fortfarande utgör deras gemensamma bostad som sambor.

Det bästa är alltså att försöka lösa konflikten på egen hand. Vill ni ha vidare rådgivning i vilka möjligheter ni har och vad de innebär så kan jag rekommendera er att boka tid med en av våra jurister.

Hoppas ni fick svar på er fråga! Om ni har fler frågor är ni välkomna att höra av er till oss igen.