Bostad & Fastighet
Ska hyresgästen som vill häva vårt hyresavtal fortsätta betala hyra?
Hej! Vi hade undertecknat ett hyreskontrakt med en hyresgäst som skulle hyra vår lägenhet första december till sista april. Hyresgästen lämnade flera väskor och kassar, men skrev sedan veckan efter i ett meddelande att hon tyvärr ville annullera kontraktet därför att hon måste lämna Sverige då hennes visum skulle går ut. Vi har hyrt ut via Blocket och har kontaktat även dessa. Vad gäller? Har vi möjlighet att få vår avgift betald för några av månaderna eller för alla fem månader som det var tänkt?
Rådgivarens svar
2022-12-23
Hej! Tack för att ni vänder dig till oss på Fråga Juristen med din fråga. Er fråga avser hur ett hyresavtal får sägas upp av hyresgästen, och frågan aktualiserar reglerna i 12 kap. Jordabalken (JB), som också kallas för hyreslagen, och lagen (2012:978) om uthyrning av egen bostad som tillämpas på ett hyresförhållande mellan privatpersoner, såvida inte hyresobjektet är en hyresrätt som ska upplåtas i andra hand. Till att börja med kommer jag att redogöra för vad som gäller generellt och därefter kommer jag att applicera det på er situation.
Uppsägning av ett hyresavtal
Hyreslagen tillämpas i den mån lagen om uthyrning av egen bostad inte föreskrifter något annat. Båda dessa lagar innehåller bestämmelser om uppsägning av hyresavtal som gäller oavsett om parterna är överens om att hyresförhållandet ska upphöra eller inte. Enligt 3 § 2st lagen om uthyrning av egen bostad får hyresgästen säga upp hyresavtalet med en månads uppsägningstid, så att hyresförhållandet upphör att gälla ”vid månadsskifte som inträffar tidigast en månad från uppsägningen”. Är det en näringsidkare som hyr ut bostadslägenheten eller avser uthyrningen en hyresrätt som ska hyras ut i andra hand så tillämpas istället hyreslagens bestämmelse om att hyresgästen får säga upp hyresavtalet med tre månaders uppsägningstid om hyrestiden är längre än tre månader, såvida ingen kortare uppsägningstid än så har avtalats, 12:4 § 2st och 12:5 § JB.
Hävning av ett hyresavtal
För att kunna häva ett avtal förutsätts som huvudregel att någon av parterna begått ett väsentligt avtalsbrott, och vid hävning ska avtalsprestationerna inte längre fullgöras alternativt återgå då avtalet upphör att gälla omedelbart, utan hänsyn till bindningstid eller uppsägningstid. Väsentlighetsbedömningen görs utifrån samtliga omständigheter i det enskilda fallet.
Din situation
Om ni är privatpersoner som hyr ut en bostadslägenhet till en annan privatperson, och förutsatt att det inte rör sig om uthyrning av hyresrätt i andra hand, bör er hyresgäst ha rätt till en månads uppsägningstid och ska då endast betala hyran för december månad. Därefter upphör avtalet mellan er att gälla, och ni kan leta efter en ny hyresgäst som ni kan hyra ut till resterande månader. Er hyresgäst kan i regel bara häva erat avtal om ni från er sida har begått ett väsentligt avtalsbrott.
Hoppas det här besvarar er frågeställning! Är ni i behov av ytterligare rådgivning så har Familjens Jurist kunniga jurister med expertkunskap i en rad olika områden, lycka till!
Fråga Juristen är en tjänst där du kan söka efter svaret på juridiska frågor. Frågorna har besvarats av studenter från Familjens Jurists studentnätverk. Rådgivningen har utförts efter bästa förmåga och svaren utgår från hur juridiken såg ut då svaret publicerades, vilken kan ha ändrats sedan dess. Familjens Jurist ansvarar inte för ett visst resultat som kan uppkomma på grund av att du använder svaret eller givna råd från Fråga Juristen i något sammanhang. Läs mer om Fråga Juristen här.