Inledning

Hej och tack för att du vänder dig till oss på Fråga Juristen!

Din fråga handlar om avtalsrätt, specifikt gällande förhandsavtal för bostadsrätter. Jag kommer därför att gå igenom relevanta bestämmelser i bostadsrättslagen, förklara vad som gäller i din situation och kommer att avsluta med en rekommendation.

Allmän information

Här kommer en allmän beskrivning av vad som gäller.

Regler gällande förhandsavtal för bostadsrätter finns i 5 kap. bostadsrättslagen.

Formkraven för ett förhandsavtal finns i 5 kap. 3 § bostadsrättslagen. Ett förhandsavtal ska vara skriftligt, och i avtalet ska följande anges:

• parternas namn,
• den lägenhet som avses bli upplåten med bostadsrätt,
• beräknad tidpunkt för upplåtelsen,
• de beräknade avgifterna för bostadsrätten, och
• det belopp som lämnas i förskott om ett sådant lämnas.

Om förhandsavtalet inte följer dessa formkrav är det ogiltigt.

I 5 kap. 7 och 8 §§ finns bestämmelser gällande ett förhandsavtals upphörande. Möjligheterna att säga upp avtalet är dock få. Utgångspunkten är att förhandsavtal är bindande för parterna. Möjligheterna för en förvärvare av bostadsrätt att frånträda ett förhandsavtal är normalt begränsade till möjligheterna i 5 kap. 8 § bostadsrättslagen. Enligt denna får förhandstecknaren efter uppsägning genast frånträda förhandsavtalet om:

• lägenheten inte upplåts med bostadsrätt senast vid inflyttningen,
• upplåtelsen genom försummelse av föreningen inte sker inom skälig tid efter den beräknade tidpunkten för upplåtelsen,
• de avgifter som ska betalas för bostadsrätten är väsentligt högre än som angavs i förhandsavtalet och förhandstecknaren av denna anledning säger upp avtalet inom tre månader från den dag då hen fick kännedom om den högre avgiften.

Gällande väsentligt högre avgifter enligt p. 3 så anges inte vad orsaken till höjningen har för betydelse. I förarbeten till den nu gällande bostadsrättslagen menar man att orsaken normalt inte bör spela någon roll, men man antyder samtidigt att det kan få betydelse. I förarbeten till den tidigare bostadsrättslagen sades däremot att om höjningen beror på saker utom motpartens kontroll, exempelvis ränteläget och inflation, var möjligheterna att frånträda avtalet mindre. Det har också överlämnats till domstol att avgöra när en avgiftshöjning är väsentlig, och den information som föreningen lämnat i kostnadskalkylen får betydelse vid bedömningen.

Eftersom ett förhandsavtal är bindande så gör en förvärvare som inte vill eller kan fullfölja förhandsavtalet sig skyldig till avtalsbrott om det inte föreligger rätt att frånträda avtalet. Ett avtalsbrott skulle eventuellt kunna innebära skadeståndsskyldighet. Det finns då risk för att man får stå för alla ekonomiska förluster som uppstår för föreningen, exempelvis kostnader kopplade till att hitta en ny köparen och mellanskillnaden om bostaden säljs för ett lägre pris än när avtalet skrevs. Eventuell skadeståndsskyldighet kan bero på vad som står i förhandsavtalet.

Din situation

Jag kommer nu att gå igenom vad som gäller i din situation.

Som du ser ovan så kan det vara svårt att frånträda ett förhandsavtal för köp av bostadsrätt, eftersom utgångspunkten är att avtalet är bindande och möjligheterna att frånträda enligt lag är få. Risken om man inte kan fullfölja avtalet är att man blir skadeståndsskyldig på grund av avtalsbrott.

Om det är så att avgifterna för bostadsrätten har blivit väsentligt högre på grund av exempelvis inflationen är det oklart om det skulle kunna finnas rätt att frånträda avtalet enligt bostadsrättslagen. Det är svårt att veta exakt vad som gäller eftersom det inte har specificerats vad en väsentlig höjning innebär, samt om orsaken till höjningen har någon påverkan.

Sammanfattning och rekommendation

Din fråga var om du har möjlighet att frånträda förhandsavtalet och min rekommendation till dig blir att kontakta en jurist som kan sätta sig in i samtliga aktuella omständigheter. Det är som nämnt ovan svårt att frånträda ett förhandsavtal, och risken är att man blir skadeståndsskyldig. En jurist kan hjälpa dig att se om det finns någon möjlighet för dig att frånträda avtalet utan att bli skadeståndsskyldig utifrån de omständigheter som föreligger i just ditt fall. Du kan boka en tid med en av våra jurister genom att följa denna länk.