Hej och tack för att du vänder dig till oss på Fråga Juristen!

Din fråga handlar om fel vid köp av fastighet. Jag kommer därför att gå igenom relevanta bestämmelser i jordabalken (JB), och även några inslag av fastighetsmäklarlagen (FML). Jag kommer sedan förklara vad som gäller i din situation och avslutar med en rekommendation.

Allmän information

Här kommer en allmän beskrivning av vad som gäller.

Fastighetsmäklarlagen

Enligt 3 kap. 12 § FML ska en fastighetsmäklare, med beaktande av god fastighetsmäklarsed, lämna de råd och upplysningar som en tilltänkt köpare/säljare kan tänkas behöva om fastigheten och andra förhållanden. Upplysningsplikten omfattar alla förhållanden som kan tänkas vara av betydelse. Skyldigheten gäller att att lämna upplysningar som mäklaren känner till, inte någon generell skyldighet att samla in information som en köpare kan vara intresserad av. I vissa fall har det därmed inte funnits en skyldighet för en mäklare att lämna uppgifter om exempelvis K-märkning, se exempel här.

Värt att notera är också att en fastighetsmäklare fått en varning av fastighetsmäklarinspektionen för att hon underlåtit att lämna upplysningar om att en fastighet var k-märkt till köpare av ett renoveringsobjekt. Fastighetsmäklarinspektionen menade att mäklaren borde insett att det kunde varit av betydelse för en köpare att få reda på om en fastighet är kulturminnesmärkt.

Jordabalken

Undersökningsplikt och utfästelser

Vid köp av fast egendom har köparen en långtgående undersökningsplikt (4 kap. 19 § 2 st. JB). Hur långtgående undersökningsplikten sträcker sig kan bero på fastighetens skick, den normala beskaffenheten hos jämförliga fastigheter samt omständigheterna vid köpet.

Undersökningspliktens omfattning kan också bero på vad säljaren hävdar om fastigheten, säljarens utfästelser. Om fastigheten avviker från vad som framgår i kontraktet, även det som framkommit muntligt, kan det räknas som ett fel (4 kap. 19 § JB). En utfästelse förutsätter ganska specificerade uppgifter, men det behöver inte ses som en uttrycklig garanti. Om säljaren lämnat en utfästelse om en specifik egenskap hos fastigheten går det inte senare för säljaren att hävda att köparen har sin undersökningsplikt gällande egenskapen. Köparen måste då visa att utfästelsen inverkat på köpet samt att de lämnade uppgifterna har diskuterats.

Fel och påföljder

Enligt jordabalken finns det tre påföljder till hands vid fel i fastighet: prisavdrag, hävning av köp och skadestånd (4 kap. 12 § JB). Ett fel på fastigheten som kan uppkomma är rådighetsfel enligt 4 kap. 18 § JB som är fel som omfattar situationer där myndighetsbeslut kan inskränka köparens rådighet över fastigheten. Köparen har ingen undersökningsplikt gällande rådighetsfel. För att säljaren ska ansvara för ett sådant fel krävs det att köparen varit i god tro om förhållandet.

Köparen måste meddela säljaren om fel inom skälig tid efter det att köparen märkt eller borde märkt felet för möjlighet att kunna åberopa fel i fastigheten (4 kap. 19 a § JB).

Din situation

Jag kommer nu att gå igenom vad som gäller i din situation.

Jag uppfattar det som att du fått någon form av utfästelse från såväl säljare som mäklare om att det inte finns några "byggstopp" och att det är "fritt fram". för utbyggnad. Om en säljare är osäker på en uppgift ska säljaren inte heller uttala sig om saken, då det kan ses som en utfästelse oavsett om säljaren vet om hur situationen är eller inte. Detta är dock någonting som du måste kunna bevisa att säljaren och mäklaren har gjort i sådana fall. Du måste också visa på att det inverkat på köpet. Du måste dessutom meddela säljaren om fel inom skälig tid för att du ska kunna åberopa felet.

Gällande mäklarens handlingssätt kan jag hänvisa till det beslutet jag nämnde tidigare. Notera dock att det i detta fall rörde sig om ett renoveringsobjekt, men i ditt fall har ni också lyft faktumet att ni har byggplaner för mäklaren. Det kan därmed tyda på att mäklaren kan ha underlåtit att handla med god fastighetsmäklarsed, men den bedömningen görs från fall till fall.

Sammanfattning och rekommendation

Din fråga var vad du kan göra när säljaren och mäklaren sagt att det inte finns något byggstopp, men så visar det sig ändå att det finns, och min rekommendation till dig blir därför att först och främst meddela säljaren att fastigheten visat sig vara Q-märkt. Här kan du i sådana fall börja med att yrka prisavdrag för köpet. Tydliggör här för säljaren att du uppfattat det som att både säljaren och mäklaren sagt till dig att något likt Q-märkning inte finns, och att det inverkat på hur du ställt dig till köpet. För att ni ska kunna häva köpet krävs väldigt mycket till, varför jag tycker det är bättre att börja med en "mildare" påföljd.

Om det sedan går vidare till att det eventuellt kan komma att bli en tvist behöver du komma i kontakt med en jurist som kan sätta sig in i samtliga aktuella omständigheter. Du kan boka en tid med en av våra jurister genom att följa denna länk.

Med det hoppas jag att du fått en någorlunda vägledning för vad som gäller i ditt fall. Om det uppkommer fler frågor är du välkommen att vända dig till oss på Fråga Juristen igen!