Hej och tack för att du vänder dig till Fråga Juristen med din fråga!

Jag förstår din fråga som att den handlar om en hyresvärds rätt att säga upp ett hyreskontrakt avseende studentboende om hyresgästen inte har ett giltigt studieintyg. För att besvara frågan kommer jag att redogöra för vad som allmänt gäller vid uppsägning av hyreskontrakt och studentbostäder, för att avsluta med en rekommendation utifrån din situation.

Besittningsskydd

Regler om hyreskontrakt återfinns i 12 kap. jordabalken (JB). Det finns bestämmelser som uppställer ett skydd för hyresgästen vid uppsägning av hyreskontraktet. Enligt 12 kap. 46 § st. 1 JB har hyresgästen som huvudregel rätt att bo kvar i hyresrätten och även förlänga hyreskontraktet vid uppsägning från hyresvärden. Skyddet kallas besittningsskydd och inträder vanligtvis efter första dagen som hyreskontraktet skrivs på.

Besittningsskyddet inte absolut och gäller inte om hyresgästen har förverkat sin hyresrätt. Detta kan exempelvis ske om hyresgästen hyr ut lägenheten i andra hand utan hyresvärdens samtycke eller om hen vanvårdar lägenheten (12 kap. 46 § 1 p. JB).

Besittningsskydd av studentbostad

Det är möjligt att avtala bort besittningsskyddet i hyreskontraktet. Enligt 12 kap. 45a § JB får det endast ske genom ett särskilt avtal. Överenskommelsen får inte intas i hyreskontraktet eller vara muntlig. Generellt krävs även hyresnämndens godkännande.

Detta innebär att ett hyreskontrakt avseende en studentlägenhet har besittningsskydd om inget annat har avtalats. Vad som däremot bör beaktas är den s.k generalklausulen i 12 kap. 46 § p. 10 JB. Bestämmelsen är en allmän regel om när brytande av besittningsskyddet kan bli aktuellt, och säger att förlängning av hyreskontraktet kan nekas om det inte strider mot god hyressed eller av någon annan anledning är oskäligt mot hyresgästen att hyresförhållandet upphör. För att uppsägning ska vara giltig enligt p. 10 behöver hyresvärden ha ett sakligt skäl för uppsägningen och att en intresseavvägning görs mellan hyresvärdens intresse att bryta besittningsskyddet och hyresgästens intresse att förlänga hyreskontraktet.

Krav på studier

Vid upplåtelser till en viss grupp av hyresgäster, t.ex. studenter, kan hyresavtalet innehålla en s.k boendespärr. Boendespärren är en klausul i hyreskontraktet som säger att hyresavtalet kan komma att upphöra om hyresgästen inte längre tillhör gruppen i fråga. Det finns flertal tvister i hyresnämnden som handlat om uppsägning av hyreskontrakt avseende studentbostad. I beslut den 6 september 2018 i ÖH 8758/17 ansåg hyresnämnden att en student inte hade rätt till förlängning av hyresavtalet då hen inte hade uppnått minsta antalet högskolepoäng som föreskrevs enligt hyreskontraktet. Eftersom hyresvärden hade ett starkt intresse av att hyra ut lägenheter till studenter vägde detta intresse tyngre än hyresgästens intresse att bo kvar.  

Sammanfattning och din situation

För att sammanfatta kan man säga att det finns besittningsskydd för hyreskontrakt avseende studentlägenheter om inget annat avtalats. Detta innebär att hyresgästen ska ha rätt till förlängning av kontraktet vid uppsägning förutsatt att det inte föreligger några anledningar till att bryta besittningsskyddet och därmed upphöra avtalet. Om besittningsskyddet har avtalats bort ska det ske genom särskilt skriftligt avtal.

Enligt generalklausulen i 12 kap. 46 § p. 10 JB kan besittningsskyddet brytas om det föreligger sakliga skäl och att hyresvärden har ett större intresse än hyresgästen att avsluta hyresförhållandet. Enligt praxis kan ett sakligt skäl vara att hyresrätten är avsedd för studentboende och att hyresgästen inte studerar i den omfattning som krävs enligt hyresavtalet.

Utifrån omständigheterna i din situation skulle jag råda dig att se över hyresavtalet och se vad som regleras där. Om det uppställs krav på att du studerar i viss omfattning och att bostaden är avsedd för studerande, kan detta utgöra ett sakligt skäl för uppsägning om du inte kan uppvisa ett giltigt studieintyg som styrker att du studerar i den omfattning som krävs. Det kan även vara bra att undersöka om du har gått med på en besittningsavsägelse.

Om du önskar föra ditt ärende vidare kan du få det prövat av hyresnämnden. Däremot råder jag dig att se över hyreskontraktet först, då hyresnämnden i så fall kommer beakta vad som stadgas där.

Du är varmt välkommen att ta kontakt med en jurist på Familjens Jurist, oavsett om du vill föra ärendet vidare eller om du har fler frågor.