Bostad & Fastighet
Kan en hyresvärd säga upp mitt lokalhyresavtal på grund av ombyggnad?
Hej! Kan hyresvärden säga upp mitt avtal med skäl att denne vill bygga om lokalen till bostad? Hyresvärden har erbjudit mig en mindre yta som är 25% av nuvarande yta vilket jag inte anser vara godtagbar tillräcklig yta. Kostnaden för den har inte uppgetts. Hyresvärden har muntligt erbjudit mig att hyra bostaden när den är klar till en mycket högre okänd hyreskostnad.
I vårt avtal står det att det gäller tills vidare med en ömsesidig uppsägningstid på 1 hel kalendermånad. Värden menar att avtalet var uppsagd när denne delgav mig en muntlig uppsägning. Jag fick en uppsägning skriftligen idag efter påpekande av formen. Där står att lokalen är uppsagt f.o.m. samma datum och ska vara tömd inom två månader. Ska inte uppsägningen löpa med datumen f.o.m den skriftliga uppsägningen? Har hyresvärden rätt att säga upp hyresavtalet på det här olägliga viset?
Rådgivarens svar
2022-03-09
Hej! Tack för att du vänder dig till Fråga Juristen med din fråga. Vid besvarandet av din fråga kommer jag att redogöra för reglerna i Jordabalkens 12 kap. (JB) beträffande besittningsskydd av lokal.
Regler om lokalhyra
Regler om lokalhyra finner vi i 12 kap. JB, även kallad hyreslagen.
En lokalhyra får sägas upp av hyresvärden oavsett skäl så länge det sker med beaktande till uppsägningstiden. I vissa fall kan man ha fått ett indirekt besittningsskydd till lokalen som hyresgäst. Detta förutsätter att hyresförhållandet varat längre än 9 månader (12 kap. 56-58b §§ JB).
Indirekt besittningsskydd innebär att lokalhyresgästen kan få ekonomisk kompensation för den förlust som orsakats av att hyresförhållandet upphört. Vid besittningsskyddet kan hyresvärden således ”köpa ut dig” och betala för eventuella förluster som uppsägningen innebär. Det som bör uppmärksammas är att vissa avtal har förbehåll för besittningsskyddet och att det således inte gäller vid uppsägning. Besittningsskyddet gäller inte heller om uppsägning skett till följd av en förverkandegrund eller till följd av renovering, se 12 kap. 57 § JB.
Formkrav uppsägning
Vid hyresvärdens uppsägning av en lokalhyresgäst finns formkrav i hyreslagen för vad uppsägningen måste innehålla för dess giltighet.
1. Uppsägningshandlingen ska vara skriftlig
2. Den ska vara riktad till den eller de som är hyresgäster.
3. Innehålla uppsägningsförklaring
4. Innehålla uppgift om villkoren som hyresvärden begär för förlängning av avtalet eller en anledning till att en förlängning inte medges.
5. Samt innehålla ett avflyttningsmeddelande: ”Underrättelse att hyresgästen, om han inte går med på att flytta utan att få ersättning enligt 12:58 b § jordabalken, har att inom två månader från uppsägningen hänskjuta tvisten till hyresnämnden för medling”.
Utan dessa formkrav är uppsägningen inte giltig. Det går inte att korrigera i efterhand utan en ny uppsägning måste delges.
Sammanfattning
En lokalhyresgäst kan ha fått ett indirekt besittningsskydd om hyresförhållandet bestått i mer än 9 månader. Det ställs ett flertal formkrav för uppsägningen och uppfylls inte dessa är inte uppsägningen giltig. Det finns till sist en möjlighet för lokalhyresgästen att inom två månader från uppsägningen hänskjuta tvisten till hyresnämnden för medling.
Hoppas du fått svar på din fråga! Du är välkommen att höra av dig med fler frågor eller boka tid med en någon av våra kunniga jurister på Familjens Jurist.
Med Vänlig Hälsning,
Wilma Tukonen
Fråga Juristen är en tjänst där du kan söka efter svaret på juridiska frågor. Frågorna har besvarats av studenter från Familjens Jurists studentnätverk. Rådgivningen har utförts efter bästa förmåga och svaren utgår från hur juridiken såg ut då svaret publicerades, vilken kan ha ändrats sedan dess. Familjens Jurist ansvarar inte för ett visst resultat som kan uppkomma på grund av att du använder svaret eller givna råd från Fråga Juristen i något sammanhang. Läs mer om Fråga Juristen här.