Bostad & Fastighet
Har min hyresvärd rätt att säga upp mitt kontrakt i förtid?
Skrev kontrakt i Augusti med min hyresvärd och har haft en del problem och nu har han sagt att jag måste flytta ut om två veckor. Enligt kontraktet så är det två månaders uppsägningstid. Han har hotat med att säga upp kontraktet innan när varmvattnet tog slut. Jag har gjort fel då varmvattnet har tagit slut några gånger och jag har haft folk som sov över även om han sa att jag inte fick göra det. Dock så var dessa grejer inte del av kontraktet. Hans fru brukade komma in i våran lägenhet och tvätta konstant och hon brukade smutsa ner än massa, hon brukade även ta våran dammsugare. Hon gick in med skor och förvarnade aldrig att hon skulle komma. Kvinnan la sig även i ett rum i våran lägenhet en dag och låg där inne på sängen i flera timmar. Hyresvärden klagade på att vi duschade för länge men gav ingen tidsplan för hur mycket vi kunde duscha. Har han rätten att slänga ut mig om två veckor eller har jag rätten att stanna i två månader till?
Rådgivarens svar
2022-02-21
Hej och tack för att duvänder dig till Fråga Juristen med din fråga!
När man hyr en bostad gäller olika regler beroende på vilken form uthyrningen har. Om det är ett första- eller andrahandskontrakt på en hyresrätt gäller 12 kap Jordabalken. Om det är en bostadsrätt eller ett hus/del av hus som hyrs ut i andrahand gäller privatuthyrningslagen. Jag kommer därför att gå igenom dessa olika regler i korthet och sedan avsluta med en rekommendation utifrån din situation.
Uthyrning av hyresrätt
För uthyrning av hyresrätt i första eller andra hand gäller hyreslagens regler i 12 kap Jordabalken (JB). Som hyresgäst har man som huvudregel besittningsskydd. Enligt 12 kap. 45 § JB har man dock inte besittningsskydd om man har avstått från det genom ett separat avtal. Om en hyresgäst motsätter sig en uppsägning och har besittningsskydd är det hyresnämnden som avgör om hyresgästen har rätt att bo kvar eller inte.
Regler om uppsägningstid finns i 12 kap 4 § JB. Om hyresavtalet gäller för obestämd tid eller för bestämd tid som är längre än tre månader är uppsägningstiden minst tre månader. Uppsägningstiden får vara kortare om avtalet avser en kortare tid än tre månader.
Privatuthyrning
Med privatuthyrning menas att en privatperson hyr ut ett ägt boende (t.ex. en bostadsrätt) under förutsättning att uthyrningen inte sker i näringsverksamhet och att syftet med uthyrningen inte är fritidsboende.
Till skillnad från hyreslagen (12 kap JB) har hyresgästen inte rätt till besittningsskydd enligt privatuthyrningslagen. Hyresvärden har rätt att säga upp avtalet till ett månadsskifte som inträffar tidigast efter en månad från uppsägningen (se 3 § 2 st privatuthyrningslagen).
Rekommendation
Som nämnt gäller olika regler beroende på om lägenheten är en hyresrätt eller bostadsrätt. Den främsta skillnaden är att hyreslagens regler om besittningsskydd inte finns i privatuthyrningslagen och att uppsägningstiden får vara kortare enligt privatuthyrningslagen.
Oavsett vilken lag som är tillämplig bör en uppsägningstid om två veckor som huvudregel anses för kort, om inte hyresavtalet gäller för kortare tid än tre månader och om det inte finns grund för förverkande enligt 12 kap 42-44 §§JB. Grund för förverkande är allvarliga situationer, exempelvis att hyresgästen inte betalar hyran eller vanvårdar lägenheten. I annat fall gäller den uppsägningstid man avtalat och lagstiftningens minimitid enligt ovan.
Hoppas du fått svar på din fråga. Om du har några fler funderingar är du varmt välkommen att återkomma. Om du vill ha mer information kan du läsa mer om uppsägning och uppsägningstid på Hyresgästföreningens hemsida.
Fråga Juristen är en tjänst där du kan söka efter svaret på juridiska frågor. Frågorna har besvarats av studenter från Familjens Jurists studentnätverk. Rådgivningen har utförts efter bästa förmåga och svaren utgår från hur juridiken såg ut då svaret publicerades, vilken kan ha ändrats sedan dess. Familjens Jurist ansvarar inte för ett visst resultat som kan uppkomma på grund av att du använder svaret eller givna råd från Fråga Juristen i något sammanhang. Läs mer om Fråga Juristen här.