Hej och tack för att du vänder dig till Fråga juristen! Din fråga handlar om byggnader på ofri grund och fel i köp. Nedan kommer jag först att allmänt redogöra för relevanta lagrum och sedan tillämpa detta på din situation. 

Fel i köp av kolonilott

En kolonistuga anses vara en sorts arrendetomt vilket ofta kallas för byggnad på ofri grund. Detta innebär att stugan klassas som lös egendom vilket normalt sätt innebär att köplagen (KöpL) blir aktuell. Emellertid säger 1§ 4 st KöpL att reglerna om fel i fastighet i jordabalken (JB) ska gälla för byggnad på ofri grund.  Enligt 4:19 JB har en köpare av fastighet rätt till prisavdrag eller hävning mm fastigheten inte stämmer överens med vad som följer av avtalet eller om den annars avviker från vad köparen med fog kunnat förutsätta vid köpet. Det är inte bara det som uttryckligen står i avtalet som avgör huruvida fastigheten överensstämmer eller inte. Även sådan information som har lämnats under förhandlingar samt i annonser ingår i vad som följer av avtalet. 

Vad säljaren med fog kunnat förutsätta är en objektiv bedömning som baseras på vad som är en normal standard på en fastighet. Bedömningen varierar beroende på fastighetens ålder, skick och liknande. Ju äldre fastighet desto färre felaktigheter medför felansvar. 

Köparens undersökningsplikt

Köpare har inte rätt att åberopa sådana fel som köparen borde ha upptäckt vid undersökning (4:19 st 2 JB). Även undersökningsplikten är beroende av fastighetens skick samt andra omständigheter vid köpet. Säljaren ansvarar alltså för så kallade ”dolda fel” medan köparen ansvarar för sådana som en erfaren lekman (oftast en besiktningsman) kunnat upptäcka vid undersökning.

Din situation

Från din fråga tolkar jag det som att du redan har skrivit på kontrakt angående kolonistugan. I ett sådant fall blir det aktuellt att kolla på om stugan är behäftad med ett fel. Då det låter som att säljaren uttryckligen sagt att det inte fanns några problem med elen, vilket inte stämde, rör det sig troligen om fel. Det är även ett fel som troligen anses vara dolt, då el dragningen låg under mark. Du har därför troligen rätt till prisavdrag eller hävning. 

Det låter dock som att det stora problemet är att föreningen inte vill betala för omdragning av el. För att veta vem som ska stå för denna kostnad skulle det behövas en tolkning av det originella avtalet mellan föreningen och den före detta ägaren. Om det inte stod något om att ägaren av stugan skulle stå för kostnaden av värmetoaletten rör det sig troligen om ett fel redan i första försäljningsledet. Eftersom felet troligen ursprungligen orsakades av föreningen, bör den tidigare ägaren ha rätt till prisavdrag om hen inte ägt stugan i över 10 år. Prisavdraget ska motsvara skillnaden mellan fastighetens värde i felaktigt och i avtalsenligt skick (4:19c JB), vilket verkar vara 40 000 kr i detta fall. Alltså kan du vända dig till säljaren som i sin tur troligen kan vända sig till föreningen. I praktiken kommer därför troligen föreningen att täcka kostnaden för grävningen av el. 

Jag hoppas att detta svar har varit hjälpsamt!