Hej och stort tack för att du vänder dig till oss på Fråga Juristen! Din fråga handlar om köp av fastighet och att säljaren ljugit om vissa saker i huset. Jag kommer därför att gå igenom relevanta bestämmelser i jordabalken (JB), förklara vad som gäller i din situation och kommer att avsluta med en rekommendation.

Fel i fastigheten

Det föreligger fel i fastigheten om den inte stämmer överens med vad som framkommer i köpeavtalet eller om fastigheten på annat sätt avviker från vad köparen med fog kunnat förutsätta vid köpet (4 kap. 19 § 1 st. JB). Bedömningen av vad köparen med fog kunnat förutsätta är en objektiv bedömning av vilken standard köparen har rätt att kräva. Exempelvis kan man kräva högre standard i ett nybyggt hus jämfört med ett gammalt hus där köparen får förvänta sig vissa fel.

Köparens undersökningsplikt och säljarens upplysningsplikt

Köparen har ingen generell undersökningsplikt men felbedömningen utgår från att köparen har genomfört en undersökning, så det är därför viktigt att ändå genomföra en undersökning före köpet. Köparen ansvarar för alla fel som kunde upptäckts vid en undersökning genomförd av en erfaren lekman (t.ex. besiktningsman), oavsett om en undersökning faktiskt genomförts eller inte (4 kap. 19 § 2 st. JB). Högsta domstolen har fastslagit i flertalet rättsfall att denna undersökning ska inbegripa i princip allt på fastigheten. Undersökningen kan också utökas om man vid undersökningen får vissa indikationer om att någonting inte står rätt till. Om man t.ex. ser en fuktfläck på väggen kan undersökningen utökas till att omfatta utrymmet även bakom väggen (se NJA 1984 s. 3).

Säljaren har inte heller en plikt att upplysa om fel i fastigheten. Däremot kan säljaren bli ansvarig om hen underlåtit att upplysa om väsentliga fel eller brister. Det ligger i säljarens intresse att informera om dessa brister i förväg för att inte riskera att köpet hävs senare. Säljaren ansvarar också för garantier som hen givit.

För att säljaren ska behöva berätta om någonting måste säljaren ha varit medveten om att köparen inte förstått att felet föreligger. Exempelvis borde säljaren upplysa köparen om närliggande högljudd motocrossbana när köparen ha uttalat sig om att hen vill bo ostört på landet (se NJA 2007 s. 86). Säljaren har då varit medveten om att köparen inte förstår att felet existerar.

Säljarens garantiutfästelse

Har säljaren lämnat en garanti kan denna göra så köparen inte behöver genomföra en undersökning, om det inte finns starka skäl som talar emot detta. Det säljaren har uttalat ska vara preciserat, men en bedömning görs i varje fall om uttalandet ska ses som en garanti eller inte.

Vad gör man om man vill åberopa fel i fastigheten?

Om fastigheten avviker från avtalet eller en utfästelse som getts så kan köparen ha rätt till avdrag på köpeskillingen eller att häva köpet. Vidare kan köparen ha rätt till skadestånd om felet beror på säljarens försummelse eller avvek från vad säljaren har utfäst (detta följer av 4 kap. 19 § JB tillsammans med 4 kap. 12 § JB).

Din situation

Säljaren till ert hus verkat ha givit en utfästelse om att det är förberett för golvvärme i garaget, vilket lär ses som en garanti (beroende på hur tydlig denna utfästelse varit). Ni har då med fog kunnat förutsätta att detta ska vara förberett vilket gör att det föreligger ett fel i fastigheten som gör att ni har rätt till prisavdrag, skadestånd eller hävning av köpet av fastigheten.  

Det är viktigt att ni reklamerar felet till säljaren inom skälig tid från att ni upptäckte felet eller borde ha upptäckt det (4 kap. 19 a § JB). Bedömningen av om reklamationen skett i skälig tid görs i varje enskilt fall, men det kan nämnas att Högsta domstolen ansett att reklamation 4,5 månader efter felet upptäcktes har ansetts skäligt. Men jag rekommenderar att ni gör det så snart som möjligt.

Sammanfattning och rekommendation

Sammanfattningsvis lär detta utgöra ett fel i fastigheten vilket ger er rätt till prisavdrag, hävning eller skadestånd. Med tanke på att reklamationen ska ske inom skälig tid rekommenderar jag att ni reklamerar så snart som möjligt för att inte riskera att reklamationen sker för sent. Skulle inte säljaren gå med på prisavdrag m.m. kan ni lämna in en stämningsansökan till tingsrätten.

Om du vill få ett mer konkret svar på din fråga rekommenderar jag att ni pratar med en jurist som kan sätta sig in i samtliga aktuella omständigheter. Vi på Familjens Jurist har duktiga jurister inom fastighetsrätt som kan hjälpa er med era frågor. Du kan boka en tid med en av våra jurister genom att följa denna länk.

Jag hoppas du fått svar på din fråga. Har ni fler funderingar är ni varmt välkomna att boka tid med en av våra jurister eller skicka in en ny fråga till Fråga Juristen. Lycka till!