Hej!

Tack för att du vänder dig till oss på Fråga Juristen. Din fråga om vad som anses som fast och lös egendom regleras i jordabalken (JB), och nedan kommer en generell redogörelse för relevanta bestämmelser. Jag kommer sedan förklara vad som gäller i din situation, och sist avsluta med en rekommendation.

Fastighetstillbehör och byggnadstillbehör

I jordabalken som reglerar vad som ingår i en egendom och inte görs en uppdelning mellan fastighets- och byggnadstillbehör. Det finns alltså inte någon uppdelning mellan fast och lös egendom. Fastighets- och byggnadstillbehör ingår i egendomen om inget annat avtalas, och resterande objekt ingår inte. Man skulle därför kunna säga att fastighets- och byggnadstillbehör är fast egendom och resten är lös egendom, men det är alltså inte en uppdelning som uttryckligen används i jordabalken.

Vad som är fastighets- och byggnadstillbehör finns reglerat i jordabalken 2 kap. 1 och 2 §§. Bestämmelserna räknar upp flera exempel på vad som anses vara fastighetstillbehör och byggnadstillbehör. Listan är dock inte uttömmande. Både fastighets- och byggnadstillbehör ingår i egendomen om inget annat avtalas.

Enligt 2 kap. 1 § JB räknas följande som fastighetstillbehör:

• Byggnader, ledningar, stängsel och andra anläggningar som anbragts inom fastigheten för stadigvarande bruk
• På rot stående träd och andra växter
• Naturlig gödsel
• Byggnad eller annan anläggning som är uppförd utanför fastigheten om den är avsedd för stadigvarande bruk vid utövandet av ett servitut till förmån för fastigheten och inte hör till den fastighet där den finns

Enligt 2 kap. 2 § JB räknas följande som byggnadstillbehör:

• Fast inredning och annat varmed byggnaden blivit försedd, så länge det är ägnat till stadigvarande bruk för byggnaden eller del av denna
• Fast avbalkning, hiss, ledstång
• Ledning för vatten, värme och ljus
• Annat med kranar, kontakter och annan sådan utrustning
• Värmepanna, element till värmeledning, kamin, kakelugn
• Markis, brandredskap, civilförsvarsmateriel, nyckel
• Badkar och annan sanitetsanläggning
• Spis, värmeskåp och kylskåp
• Tvättmaskin och manglare

Detta är som nämnt inte uttömmande listor, utan endast exempel på vad som kan vara fastighets- och byggnadstillbehör och tillhör egendomen. En konkret bedömning om vad som är fastighets- och byggnadstillbehör kan därför behöva göras i varje enskilt fall om inget har avtalats.

Din situation - elbilsladdare och luftvärmepump utomhus

Elbilsladdare och luftvärmepump är inget som uttryckligen listas i jordabalken som fastighets- eller byggnadstillbehör. Frågan blir därför om det är något som kan tolkas in i "fast inredning och annat varmed byggnaden blivit försedd, så länge det är ägnat till stadigvarande bruk för byggnaden eller del av denna" enligt 2 kap. 2 § JB om byggnadstillbehör.

Om ett visst föremål nämns uttryckligen i en eventuell objektsbeskrivning är detta något som talar för att det ingår i egendomen. Om det inte nämns kan det bli en tolkningsfråga om vad som ingår och inte. Det finns ännu ingen tydlig praxis vad gäller dessa relativt nya objekt på marknaden, vilket kan göra det till en svår tolkningsfråga. Det går att tala både för och emot att dessa föremål ska anses som fast inredning ägnat till stadigvarande bruk för byggnaden eller inte, och en sådan bedömning görs från tillfälle till tillfälle.

Sammanfattning och rekommendation

I jordabalken görs inte uppdelningen mellan fast och lös egendom, och delas istället upp som fastighets- och byggnadstillbehör. Det som anses vara fastighets- och byggnadstillbehör ingår i byggnaden, och resten ingår inte. Elbilsladdare och värmepump nämns inte uttryckligen som varken fastighets- eller byggnadstillbehör i jordabalken, och det blir därför en tolkningsfråga huruvida dessa objekt ska ingå i egendomen. I tillfällen där det kan finnas tveksamheter och du vill se till att elbilsladdaren och luftvärmepumpen inkluderas (eller exkluderas) i exempelvis ett bostadsköp rekommenderar jag att göra en skriftlig överenskommelse med den andra parten om vad som ingår och inte. Det förebygger eventuell konflikt och kniviga tolkningsfrågor.

Om du vill få ett mer konkret svar på din fråga rekommenderar jag att prata med en jurist som kan sätta sig in i samtliga aktuella omständigheter. Behöver du vidare vägledning kan du boka en tid med en av våra jurister på Familjens Jurist som kan hjälpa dig utifrån dina behov.

Jag hoppas att du har fått svar på din fråga! Du är varmt välkommen att skicka in en ny fråga till oss på Fråga Juristen om du har några ytterligare funderingar.