Stort tack för att du vänder dig till oss med din fråga! Jag ber om ursäkt för det sena svaret. Det har nyanställts under hösten för att möta det ökade antalet frågor, men vi har fortfarande inte lyckats beta av de tvåhundra frågor som nu ligger i vår databas. Nedan kommer en redogörelse för vad som gäller.

Beräkning av skatt vid fastighetsförsäljning

Regler om skatt vid fastighetsförsäljning finns i inkomstskattelagen. Formeln ser ut som följer:

• Kapitalvinst = försäljningspris - försäljningskostnader - omkostnadsbelopp
• Omkostnadsbelopp = anskaffningsutgifter + förbättringsutgifter

Om gåvohandlingar upprättades enligt konstens alla regler så betalade inte syskonen någon skatt år 1999. Istället tar de enligt inkomstskattelagen över sina föräldrars skatteskyldighet. Det innebär att vid en försäljning (eller som nu, ett utköp) så används föräldrarnas inköpspris vid beräkningen av skatt (eller utköpspris). I syskonens fall blir alltså beräkningen som följer:

• Omkostnadsbelopp = 225 000 + 75 000 = 300 000
• Kapitalvinst = 1 000 000 - 0 - 300 000 = 700 000

Svaret är att du har delvis rätt, skatten ska beräknas på 700 000 kr. Det finns dock en särskild regel vid försäljning av just fastigheter: "I inkomstslaget kapital ska tjugotvå trettiondelar av kapitalvinsten på en privatbostadsfastighet [...] tas upp." I dagligt tal säger man därför att skatten på fastighetsförsäljningar är 22 %. Med den utgångspunkten ska skatten beräknas på 700 000 kr. Men rent tekniskt så är skatten 30 % (precis som för andra kapitalvinster) men skatteunderlaget minskas enligt 22/30-delsregeln jag nyss citerade. Du har alltså rätt utifrån hur man i dagligt tal pratar om fastighetsskatt, men jag känner mig tvungen att (med risk för att låta som en besserwisser) förklara det rent tekniska, så att det inte råder några oklarheter.

Ersättning vid utköp ur fastighet

Här råder det precis som vid de flesta andra avtal avtalsfrihet. Syskonen kan alltså bestämma vilken köpeskilling de vill. Den rättvisaste och mest frekvent använda formeln ser dock ut som följer:

• Nettovärde = försäljningspris - skatt
• Utköpspris = nettovärde / antalet ägare (förutsatt att alla äger lika mycket)

I deras fall blir utköpspriset således:

• Nettovärde = 1 000 000 - (700 000 x 0,22)
• Nettovärde = 1 000 000 - 154 000 = 846 000
• Utköpspris = 846 000 / 3 = 282 000

Jag hoppas att det var svar på dina frågor. Om det råder några oklarheter, om jag missade någonting, eller om du undrar någonting annat, så är du välkommen att ställa en ny fråga (vi kommer då att svara betydligt snabbare).

Med vänlig hälsning,
Helmer