Kontakta oss
0771-771 070
Kontakta oss
0771-771 070
Sidförslag
    Kontor
      Medarbetare
        Bostad & Fastighet

        Beräkning av skatt vid utköp ur fastighet

        Hej. Jag är boupptecknare för mina svärföräldrar som dog i somras och bouppteckningen är i nästa vecka. Det är 3 bröstarvingar. Dessa lever. Mina svärföräldrar har 2 egna fastigheter. Med dessa är det inga problem. Vi låter dessa stå kvar i dödsboet. Men den tredje fastigheten, ett fritidshus, måste vi åtgärda så snart bouppteckningen vunnit laga kraft. Huset köptes 1984 av mina svärföräldrar för 225 000. Idag har huset ett marknadsvärde på 1 000 000. 1999 gav mina sväräldrar sina 3 bröstarvingar 3/4 av huset som gåva enskild egendom till barn. Ny lagfart, gåvhandlingar mm enligt lagkonstens alla regler. Taxeringsvårde 1999 178 000. Gåvosumma 73 500 per barn.
        Efter arvskiftet som sker snart är det då 3 ägare. En av dessa vill bli utköpt. Avdragsberättigade åtgärder de senaste 5 åren på huset är ca 75 000. Skall skatten beräknas på 700 000? Eller finns det annat beräkningssätt?

        Rådgivarens svar

        2018-12-07

        Stort tack för att du vänder dig till oss med din fråga! Jag ber om ursäkt för det sena svaret. Det har nyanställts under hösten för att möta det ökade antalet frågor, men vi har fortfarande inte lyckats beta av de tvåhundra frågor som nu ligger i vår databas. Nedan kommer en redogörelse för vad som gäller.

        Beräkning av skatt vid fastighetsförsäljning

        Regler om skatt vid fastighetsförsäljning finns i inkomstskattelagen. Formeln ser ut som följer:

        • Kapitalvinst = försäljningspris - försäljningskostnader - omkostnadsbelopp
        • Omkostnadsbelopp = anskaffningsutgifter + förbättringsutgifter

        Om gåvohandlingar upprättades enligt konstens alla regler så betalade inte syskonen någon skatt år 1999. Istället tar de enligt inkomstskattelagen över sina föräldrars skatteskyldighet. Det innebär att vid en försäljning (eller som nu, ett utköp) så används föräldrarnas inköpspris vid beräkningen av skatt (eller utköpspris). I syskonens fall blir alltså beräkningen som följer:

        • Omkostnadsbelopp = 225 000 + 75 000 = 300 000
        • Kapitalvinst = 1 000 000 - 0 - 300 000 = 700 000

        Svaret är att du har delvis rätt, skatten ska beräknas på 700 000 kr. Det finns dock en särskild regel vid försäljning av just fastigheter: "I inkomstslaget kapital ska tjugotvå trettiondelar av kapitalvinsten på en privatbostadsfastighet [...] tas upp." I dagligt tal säger man därför att skatten på fastighetsförsäljningar är 22 %. Med den utgångspunkten ska skatten beräknas på 700 000 kr. Men rent tekniskt så är skatten 30 % (precis som för andra kapitalvinster) men skatteunderlaget minskas enligt 22/30-delsregeln jag nyss citerade. Du har alltså rätt utifrån hur man i dagligt tal pratar om fastighetsskatt, men jag känner mig tvungen att (med risk för att låta som en besserwisser) förklara det rent tekniska, så att det inte råder några oklarheter.

        Ersättning vid utköp ur fastighet

        Här råder det precis som vid de flesta andra avtal avtalsfrihet. Syskonen kan alltså bestämma vilken köpeskilling de vill. Den rättvisaste och mest frekvent använda formeln ser dock ut som följer:

        • Nettovärde = försäljningspris - skatt
        • Utköpspris = nettovärde / antalet ägare (förutsatt att alla äger lika mycket)

        I deras fall blir utköpspriset således:

        • Nettovärde = 1 000 000 - (700 000 x 0,22)
        • Nettovärde = 1 000 000 - 154 000 = 846 000
        • Utköpspris = 846 000 / 3 = 282 000

        Jag hoppas att det var svar på dina frågor. Om det råder några oklarheter, om jag missade någonting, eller om du undrar någonting annat, så är du välkommen att ställa en ny fråga (vi kommer då att svara betydligt snabbare).

        Med vänlig hälsning,
        Helmer

        Fru Justicia
        Studentrådgivare Fru Justicia
        Familjens Jurist kan hjälpa dig med allt som rör familjejuridik. Med kontor och medarbetare från norr till söder så finns vi alltid nära dig.
        Magnus Ladulåsgatan 65
        Stockholm
        Stockholm
        11827
        Sweden