Köpa bostad
En bostad är ofta den största affären du gör i livet. Lika ofta är det en dröm som går i uppfyllelse. Oavsett om det bara är du eller en hel familj som kallar det hemma är det viktigt att alla avtal är i ordning så att det fortsätter att vara ditt, eller ert, hem. Ska du köpa din första eller femte bostad spelar ingen roll, kontakta oss om du har några som helst frågor så hjälper våra erfarna jurister dig.
Innan du börjar leta bostad
De flesta av oss har någon gång börjat kolla på en lägenhet, villa eller stuga och drömt oss bort. Men vill du köpa en ny bostad mer än du vill dagdrömma är det bra att göra en boendekalkyl och räkna på alla kostnader så att du vet vad du har råd med. Det kan vara svårt att ha koll på vilka kostnader som kan komma att dyka upp, speciellt om det är ditt första bostadsköp.
Räkna på framtiden
Har du råd? En självklar fråga, men väldigt viktig. Gör en boendekalkyl och räkna ut vad det kommer kosta. På så sätt slipper du stöta på oväntade utgifter senare.
Börja med lånet. Hur mycket kostar det? Räntorna är en ren kostnad och även om amorteringar är ett slags sparande ska ju pengarna betalas. Om bostaden behöver renoveras direkt bör du ta reda på vad det kommer kosta. Glöm heller inte bort det årliga underhållet för att hålla hemmet i skick.
Räkna även på driftskostnader som el, vatten, värme, sopor och tomträttsavgäld. Mäklaren lämnar vanligen kalkyler för dessa, men kolla upp så att de är rimliga. Fråga gärna den tidigare ägaren. Glöm heller inte bort att det tillkommer andra kostnader vid köpet utöver det avtalade priset. Till exempel:
- Besiktning och värdering
- Lagfart och uttag av pantbrev
- Avgift för att lägga upp lån
- Flytthjälp
- Flyttning av telefonabonnemang
Dags att köpa!
Ju närmare du kommer drömhemmet, desto mer spännande blir det. Mitt i ivern kan man lätt glömma bort detaljer som senare kan få ekonomiska eller juridiska konsekvenser. Mäklaren är ofta till hjälp men det är viktigt att du själv vet om vilka juridiska och ekonomiska ansvar du har som köpare.
Vad ingår?
Marken och all annan så kallad fast egendom ingår i ditt köp. Vad som är fast egendom definieras av lagen. Lös egendom tillhör säljaren, men du kan så klart alltid fråga säljaren om du vill att delar av den lösa egendomen ska ingå. Till exempel gräsklippare eller möbler.
Lån på fastigheten
Om säljaren har lån med bunden ränta på fastigheten kan du ta över dem. Om du inte vill det ska du vid förhandlingen kräva att säljaren löser sina lån, samt att han eller hon betalar vad det kostar att lösa dem i förtid.
Försäkring, el och vatten
Ansvaret för fastigheten är ditt så fort du skriver under köpebrevet. Då behöver du ha en hemförsäkring, så kontakta försäkringsbolaget i god tid. För att slippa betala för säljarens el- och vattenförbrukning ska mätaren läsas av dagen du tillträder.
När du har hittat drömhemmet
Antagligen vill du helst bara flytta in nu. Men självfallet vill du få valuta för dina pengar och inte betala överpris. Se till att undersöka bostaden innan du skriver under papper och gör en objektiv besiktning, så är du förberedd och trygg.
Undersök före köpet
Du köper alltid ett hus i befintligt skick och har själv ansvar att undersöka det. Du kan alltså inte klaga på fel i efterhand som du upptäcker efter köpet. Ta god tid på dig och inspektera källare, vind och grund – även om de är svåra att komma åt. Titta under mattor, gardiner och undersök väggar och tak. Var särskilt uppmärksam på fuktskador. Att ta hjälp från en besiktningsman är ofta en bra idé. Är du orolig för mögel kan du låta en fackman ta prover.
Besiktningsman
Innan du köper ditt drömhem är det bra att göra en besiktning. En byggnadstekniskt kunnig besiktningsman gör då en så kallad jordabalksbesiktning och letar efter skador, dolda fel och brister i konstruktionen. Besiktningsmannen kan också göra fukt- och radonmätningar. När besiktningen är gjord ska du få ett skriftligt protokoll.
Beroende på hur grundlig besiktningen är brukar priset vara mellan 2500 och 6000 kronor. Kontrollera att besiktningsmannen har en konsultförsäkring. Du kan då eventuellt skyddas om huset visar sig ha fel som han eller hon missat. På grund av det så kallade köparansvaret är det dock svårt att ställa en besiktningsman till svars. Som köpare bär du alltid det yttersta ansvaret.
Bara några signaturer bort!
Det är många steg i en bostadsaffär, men när du betalat och skrivit under alla papper är hemmet äntligen ditt. Ett bindande avtal av den storleken kan självklart framkalla viss nervositet. Läs om vilken formalia som krävs för att affären ska gälla så kan du greppa pennan med lugn för varje signatur.
Köpekontrakt
Muntliga löften är inte bindande vid köp av fastighet. Så när du bestämt dig för att köpa skriver du och säljaren ett köpekontrakt. Det ska bland annat innehålla köpeskilling, handpenning och tillträdesdatum och undertecknas av er båda. I kontraktet kan ni även skriva in speciella villkor. Till exempel att du som köpare får dina sökta lån och att huset inte har några fel vid besiktningen. Säljaren kan skriva in att han eller hon ska hitta en ny bostad. Uppfylls inte villkoren kan köpet hävas.
Köpebrev
När säljaren fått hela summan bekräftas det med ett köpebrev. Det är ett kvitto på att kontraktet är uppfyllt och betalningen är gjord. Som köpare är du skattemässig ägare av huset från och med att köpekontraktet signerats.
Likvidaräkning
På tillträdesdagen görs en likvidaräkning där allt som rör betalningen finns uppskriven. Till exempel ränta på lån som du ska ta över från säljaren och som säljaren ska stå för fram tills tillträdesdagen. Likvidaräkningen ska du spara, bland annat för deklarationen.
Pantbrev
För att få lån behöver du ofta ta ut pantbrev på fastighet, vilket banken kan hjälpa dig med. Pantbrevet utfärdas av Lantmäteriet och används av banken som säkerhet för dina lån. Finns det redan uttagna pantbrev på fastigheten slipper du betala för nya – hör med din mäklare.
Lagfart
Registreringen av att du äger fastigheten kallas lagfart. När du betalat för huset och fått köpebrevet ansöker du om lagfarten hos Lantmäteriet. För närvarande kostar en lagfart 1,5 procent av köpesumman, plus en expeditionsavgift på 825 kronor.
Dags att flytta vidare?
Kanske växer familjen ur huset eller så vill du bara ha ett miljöombyte. Står du på den säljande sidan i en bostadsaffär stöter du självklart även då på juridiken. Du kan få mycket hjälp av en mäklare, men har du koll på ditt ekonomiska ansvar och skatteplikter underlättar det affären.
Att sälja bostad
När du ska sälja kan du anlita en mäklare, men du kan också sälja det på egen hand. Mäklaren tar ett arvode på 3-5 procent och hjälper dig med värdering, annonser, visningar, kontakter med köpare, kontrakt med mera.
Krav på dig som säljare
Som säljare har du upplysningsplikt. Du måste alltså berätta om alla fel och brister som du känner till eller misstänker finns i hemmet. Om du låter bli att berätta om ett fel du känner kan till kan du bli tvungen att betala för reparation. Allt som är relevant för köparen har du plikt att berätta, till exempel om yta och ritningar inte stämmer överens.
Kapitalvinstskatt
Gör du vinst vid försäljningen ska du skatta 30% på 22/30-delar av vinsten. Huvudregeln för beräkning av vinsten är: + Husets pris när du säljer – Kostnader för försäljning – Inköpspris – Ny-, till- eller ombyggnadskostnader och reparationer de år som den sammanlagda kostnaden varit minst 5 000 kronor/år (reparationer får tas med i beräkningen endast för de fem sista åren). Du måste ha kvitton på alla utgifter. = Vinst
Underhåll, som nya tapeter eller liknande, räknas inte som reparation.
Uppskov med skatten
Säljer du en permanentbostad med vinst kan du få uppskov med skatten. Ett av kraven är att vinsten överstiger 50 000 kronor för varje säljare. Ett annat villkor är att du köper en ny bostad i Sverige eller inom EES-området och som är dyrare än det du säljer. Är din nya bostad billigare kan du få uppskov på en del av skatten.
Kapitalförlust
Har du sålt bostad med förlust får du göra avdrag för hälften av förlusten. Skatteminskningen är 30% på förlustavdrag upp till 100 000 kronor. Utöver det är skatteminskningen 21%.
Tomträtt
Köper du bostad med tomträtt? Det betyder det att kommunen äger marken och du ska som husägare betala hyra för den, så kallad tomträttsavgäld. I din deklaration får du göra avdrag för tomträttsavgälden under avsnittet inkomst av kapital.
Hyran varierar från några hundralappar till över 20 000 kronor per år. Vanligen förhandlas avtalen under flera år och då kan avgifterna stiga kraftigt. Ta därför alltid reda på hur länge nuvarande avtal gäller.
Fritidshus
I Sverige är drömmen om ett fritidshus i naturen inget ovanligt. Rent praktiskt skiljer sig inte ett köp av fritidshus från ett permanentboende, precis som vid försäljning. Däremot kan du inte göra uppskov på skatten vid försäljning av ett fritidshus. Vill du hyra ut fritidshuset gäller samma lagar och regler som vid övrig andrahandsuthyrning.